深圳二手房超详细交易流程【含容易踩坑点】

：最近帮助不少群里粉丝完成买卖交易，刚好梳理了一遍深圳二手房买卖交易的具体流程，而且有很多平时很难注意的点，今天一并给大家详细聊一聊。

【图片版】附-税费计算、深圳购房政策图表在最后

【文字版】

1️⃣：签合同交定金

❗买方注意事项：

1.电子查档产权状况，分为有效（红本在手）、抵押（有欠款）、查封（被法院查封，刚需勿碰）、无效（已过户非本人房产）

2.定金做好托管，等业主这边查档确认产权清晰后再放款。

3.如果业主有欠款，需要明确是否自赎还是委托担保公司赎楼，赎楼相关费用谁来承担。

4.教育局官网查询学位是否使用深圳二手房超详细交易流程【含容易踩坑点】，并合同约定在交易期间不得再次使用。

5.确认是否有租约，租客是否已放弃优先购买权

6.确认是否设定独立居住权，是否办理租赁备案，是否有户口在上面，需要明确时间迁走

7.备注清楚：（是否为凶宅、房屋是否漏水、满五唯一需要业主配合提交资料、家私清单）家私清单一定要备注清楚各个家私家电的品牌和数量，而且最好录一个视频，以防后面假设房价涨了一些，有一些业主觉得卖亏了，要占便宜的想法。

8.约定好买卖双方交易细节，比如什么时候资金监管、税费谁承担、后续具体流程。

❗卖方注意事项：

1.确认买方为真实购买人，谨防ABC单。

2.备注明确各项费用由谁承担

3.明确好定金数额，大概什么时候到齐，签合同时尽可能让买家多付点定金，防止客户第二天有违约的想法

2️⃣查档公证（一般签合同后1-3日）

查档可以通过手机【i深圳】不动产查询

如果有欠款又无法自己赎楼的情况下，就需要委托担保公司赎楼，需要明确是现金赎楼还是额度赎楼（需要产权人和担保公司去公证处办理公证，公证费需要1020元）

需要资料（身份证、辅助证件【社保卡、居住证、驾驶证、护照其中之一】、户口本、房产证复印件、抵押合同如没有可以用国土局查档单代替）

现金赎楼：担保公司自己掏钱赎楼，赎楼费通常按万6-8 一天来算，时间一般控制在20-30天这种赎楼方式费用最低，后期回款时需要收产权人的银行卡和身份证

额度赎楼：担保公司担保从另外一家银行借一笔钱赎楼，会有两笔费用，一笔是担保赎楼费1%，一笔是短期借款利息，万4一天。

做完这个流程大概1-2个工作日收到定金，除交房保证金以外

❗买方注意事项

假若赎楼费由买方承担的情况下

需要确认除定金以外的首付款是否能覆盖业主的欠款金额，如果能覆盖且业主能配合首付款优先偿还欠款金额，可以走现金赎楼。

如果上述条件不符合，就需要根据实际情况预估【额度赎楼】和【现金赎楼】的费用差别来具体选择哪种赎楼方式

3️⃣资金监管（按合同约定时间之前）银行审批出具贷款承诺函，如果资料合格的情况下正常7-10天出具

买方准备资料：身份证原件（已婚需要提供夫妻双方）、户口本（家庭所有成员包括未成年子女）、结婚证/离婚证、离婚协议、社保清单、查档清单已婚需要提供双方的【在i深圳不动产查询】、收入证明、银行流水、需要做公积金贷款，需要带上公积金卡、资金监管银行卡

提前确认监管的银行（优先四大行中农建工），很多小银行后面提前还款可能没有四大行那么顺畅。

卖方准备资料：

1、产权人身份证原件

2、一类银行卡（收款用）

上海租赁房买卖流程_二手房买卖过户与抵押_抵押房买卖流程

3、房产证复印件

4️⃣赎楼、注销抵押（红本有欠款且业主需委托担保公司赎楼的情况下）

担保公司收到贷款承诺后会启动赎楼，赎楼周期大概在7天左右，额度赎楼周期需要15-20天

❗拿回红本需要确认是否注销抵押，如果没注销抵押需要去国土局注销抵押方可过户。

5️⃣过户（过户成功后3个工作日取证）

过户需要注意：

卖方--若产权人是港澳台或者外籍需要办理买卖合同公证，公证费率是千分之3，正常公证处会给个折扣

非满五唯一只需产权人携带身份证原件和房产证原件即可

满五唯一需要业主配合提供夫妻双方的结婚证身份证原件、家庭户口本原件（集体户只需要提供自己的那个联次），

港澳台或外籍需出示家庭成员见证，若卖方后面转外籍了需要提供大使馆出具的同一人证明，而且需加盖翻译成中文原件。

❗注意户口本、结婚证、身份证上面所有姓名、身份证、婚姻状态、户籍等均要一致，否则需要出具证明。

买方--若购房人是港澳台或者外籍一样需要办理买卖合同公证

夫妻双方的结婚证身份证原件、家庭户口本原件（集体户只需要提供自己的那个联次），注意户口本、结婚证、身份证上面所有姓名、身份证、婚姻状态、户籍等均要一致，否则需要出具证明

6️⃣缴税取证（先缴税后取证，可以一次性搞定）

通常都是买家出税，所以都是买家自己去办理。若各付各税且未签署委托缴纳税费需买卖双方同时到场。

购买人携带身份证原件和支付税费的银行卡即可（支付累计不超过三张卡，不限银行和持卡人）

支付完毕后会出具一个【电子缴税凭证】，分为原业主联次、新业主联次，新业主联次这个后期过户燃气需要使用到。

❗卖家如果后期需要买房后申请退个人所得税，需要拿到写了电子缴税凭证原业主联次原件、新老房产证复印件、买方的电子缴税凭证去区域归属地的地税局办理退税（仅适用于2023年，以房换房、深圳小换大）

买家拿到房产证第一时间发给银行客户经理，申请将监管的首付申请解冻，方可拿到监管在银行的首付。（正常取到房产证的次日收到首付款），若是有欠款，正常担保公司会直接划扣欠款金额，若是全款，直接收齐尾款后对账确认款项没问题后交房

拿到房产证需要办理抵押的基本现在都是线上操作抵押登记。

7️⃣放款对账（对账核对没问题后3天交房）

正常银行额度宽松情况下1-2周就会放款。

额度紧张时可能需要一个月，如果银行迟迟不放款，可以申请投诉YJH

总之，只要买卖双方齐心协力催，款项还是会比较快放下来。公积金和商贷是分开放款，公积金先放，再是商贷

放款后需对账，是否款项正确

❗（额度赎楼会划扣在房款里划扣短期借款利息，需要核对清楚）

8️⃣交房

交房时

买方需要核对一下家私清单、将管理费、水（一般在管理处）、电、燃气（一般在网上过户）过户到新业主的名下【携带身份证、固定扣费银行卡、房产证、电子缴税凭证即可。】电视不建议过户，直接老业主停用，新业主重新开一个，不然会特别麻烦。

学位房拿到房产证第一时间将户口迁入到房产名下，假如非深户，需要确认业主户口是否已经迁出小区。

若是带租约，需要重新生成一个租赁合同，和现租客签定续期到位

卖方需要确认水电燃气、管理费是否过户成功，避免后期继续扣自己的费用

交完房后释放交房保证金（正常1个工作日可以收到）

【税费计算表】

【购房政策表】

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