烂尾楼的毛病到底出在哪里？如何避坑？

房地产是一门简单又深奥的生意，一说就明白了，但需要做好这门生意却需要天时、地利、人和（换句话说：胆大、心细、脸皮厚）。

往简单了说，就是：拍土地、造楼、卖出去。设计可以请设计院、工程建设找总包、缺钱找银行、造一半就预售、资金回笼继续造另一半、交房卖完车位就结束了。

我见过不少烂尾楼，即便在上海这个地方，也有不少烂尾楼盘，唏嘘不已，也见过不少买了这种房子的老百姓，同情真的帮不到他们，媒体曝光和呼吁也没有本质上的用处，我们可能需要思考一些预售制度上的安排。

第一个问题：预售阶段，消费者就要决定买不买，就要交钱还贷款，可是啥也看不见，买的房子和实际拿到手的不一致怎么办？

售楼处能看到样板房、沙盘、VR眼镜、宣传册、销售的营销话术，以上都不具备法律效力的，效果图不能太当真，样板房复刻程度能到百分之多少，只有开发商自己知道。我之前因为工作的关系，一年要看十几个样板房。只能说，大部分样板房大致还原了设计的比例和尺寸，但是一定会有或多或少的美化手段。譬如说，为了让消费者感觉到空间是足够的，里面的家具一般都是特制的。譬如说，客厅尺寸不够放普通三人沙发的，就去定做一个缩小版的三人沙发，实际尺寸是二人沙发的大小，看上去你觉得是够了，实际坐上去就会发现，真的只够坐两个大人的。有的样板房卫生间比实际尺寸要大，人家说了，给你参考用的，没说和实际交付的一模一样。样板房是给你看房间格局和朝向的！不是让你看软装潢的！划重点！

鉴于你不可能拿一把尺把样板房数据测量出来并全部记录下来，一五一十写到合同里面去，所以就算样板房和交付的房子有差距，消费者不能以这个为依据说开发商欺诈。等于看了个寂寞……就要决定是不是要买这个房子了，不好意思，都是这样的。

个人觉得不是很合理。真正能给消费者保障的是合同，如果大家仔细看合同的话，几件事情是确定的，譬如：房子的地址，楼栋在小区的位置，楼层，房间号，面积，大致的格局图和尺寸。为什么说是大致呢？因为允许交付的时候有合理误差，多退少补是有的，实际交付时还需要进行测绘，以实际面积登记到房产交易系统中。

关于精装修，有些开发商会清清楚楚的写在合同里面，用的什么材料，什么品牌，什么规格，地板冰箱洗衣机等等，有些开发商就非常敷衍，随便写两句，然后口头跟你承诺装修等级。不管怎么说，这里头有个法律上的问题，装修是赠送的。同样的房子，精装修可能5万，毛坯可能4万，但如果你按照5万的价格买一手楼盘，开发商给你的合同，就是5万，毛坯，合同附件写了，赠送装修。如果赠品与合同约定的不一致，是否可以申请赔偿？赔偿金额怎么计算？请法律专家来回答。以实际情况来看，如果装修不达标，维权是比较难，如果本来合同写的就模糊，认定违约的事实都是很难的。

个人建议：样板房也要备案，从内部格局、尺寸、精装修赠送的部分，全部都要备案。如果消费者拿到的房子和样板房不一致，或偏差较大，一样可以去维权。此外，合同条款要进一步规范。

第二个问题：交了房款，楼盘没有完工，是什么原因导致的？

大概率是预售阶段的购房资金被开发商挪用去了别的项目，拆东墙补西墙，然后杠杆太高、资金链断裂、无法完工。为了防止资金挪用，房管部门一般都会要求开发商开立监管账户，申请预售证的时候，对这个账户进行备案，账户由银行进行监管，但实际上，开发商卖房的资金会千方百计的不进监管账户，就算进了，也会想办法给银行施压，把钱挪出来。银行很难管得很到位，很难掌握到底每一个买房人付钱都是什么节奏，很难去查每一笔支出到底是去了哪个项目……总有可钻的空子，哎。开发商高薪请那么多财务专家，这点小事情还搞不定么？

个人建议：要么取消预售，开发商只能卖现房。要么建立黑名单，但凡出现资金挪用的，查到一起，涉及的开发商、股东、个人、高管、财务全部拉黑，不允许再参加今后的土地招拍挂。

第三个问题：消费者买房如何避坑？

从老百姓的角度来看，力量真的很弱小，打个比方，开发商当初承诺在小区某地砌一堵墙，后来因为规划部门审批没有通过，不能砌，交房了以后，消费者看到没有，就去维权，开发商说，我也很郁闷。后来开发商学乖了，销售会跟你说，规划部门允许的前提下，这里会有什么什么，那里会有什么什么。类似的问题是学区，规定是说，期房不得承诺学区，教育部门只会根据现房来划分学区，那么对于消费者来说，又是买了一个不确定。如果是买五块十块的小东西，也就算了，动则百万千万的房子，人一辈子真的不会遇上很多次……样样事情都不确定的话，真的很扎心。

个人建议：尽量选大品牌的开发商，股东背景强大的，开发经验丰富的。虽然也不是100%能够保障的，但至少他们不会因为一个、两个楼盘砸掉了自己的招牌（因为一个楼盘发生烂尾，所有的银行看到新闻，都会给他们断贷，这个后果是难以想象的）。怕是怕那种，从来没有开发过楼盘的开发商，股东又不是本地的，不知根不知底，出了事情也不知道该去哪里找他们去，遇上这种烂尾楼，哭也没地方哭去……如果是一个实力比较强的开发商，至少一个楼盘出事，还可以去冻结他们其他的资产，不是吗？（虽然一般这种开发商的法务也比较厉害，隔离做的很好……但至少有希望啊！）

最后，还是希望审批部门、管理部门能够从制度上进行规范，譬如：土地出让、合同条款、预售审批、资金监管等方面。这些年已经改善很多了，往更好的方向在调整了，很欣慰。毕竟，咱不能希望每一个开发商都是慈善家，都能站在道德的高地上普惠大众吧，在商言商，利润最大化，本质上没有错。关键是通过制度和管理，把这个行业规范起来。

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