提前还款排队、房贷年龄期限可延长至80岁的消息，无疑为近期热度始终不下的“房贷”话题又添了一把火，与之相关的词条占据微博热搜的数量，一张图都截不下：

不过，关于房贷，许多贷款人或潜在贷款人并不了解，存在较多的认识误区，在这里我们还是要做一点知识普及。

误区一：房贷前期都是在还利息，本金只还了一点点，银行太坑了！

真相：无论购房者采用等额本息还是等额本金方式还款，前期要还的利息确实是更多的，而利息高的根本原因是在于，还款前期是购房者贷款余额较多的时期，因此利息才会相应多。

我们可以直接用数据来佐证这一点：

首先，我们先用等额本息方式来算一笔账——所谓等额本息，指的是在还款期内，还款人每月以相同的金额偿还本息，简单来说，就是每月的总还款额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，利息会逐月递减，本金则会逐月增加。

假设一位购房者以5％的贷款利率，申请了200万元的贷款，按揭期20年。在等额本息的还款方式下，这位购房者的月供约为1.3万元，总利息在116.8万元左右，还款总额约316.8万元。每月的明细如下：

可以看到，随着剩余本金的逐步减少，利息在月供中的占比越来越小，而本金的占比则逐渐增加，但即便是在前几个月，也并非“几乎全用来还利息，本金只还了一点点”。

若采用等额本金的方式：在还款期内，将贷款总额等分，每月偿还相同金额的本金及剩余贷款在该月产生的利息，由于剩余本金逐渐减少，每月的利息也会逐月减少，因此等额本金的每月还款金额也会逐月递减。

同样以5％的贷款利率，申请200万元的贷款，20年按揭期，在等额本金的还款方式下，这位购房者首月还款金额约为1.6万元，此后每月递减34.72元，利息总额约为100.4万元，最终还款额约在300.4万元。每月明细如下：

从中可以看出，房贷利息是按月计算的，前期因为房贷余额高，需要偿还的贷款利息自然多，要想少付利息，就要少贷款，在房价比较高的情况下，不能足额贷款也会影响买房。全款买房付不用付利息，但有多少人有这样的实力呢？

看了上面2个表，大家也很容易理解，等额本金和等额本息并没有谁比谁更合算的问题，只是因为等额本金前期还的本金多，付出的利息相对少，但前期的还款压力会大一些。

误区二：贷款还了很多年了，提前还贷没有必要。

真相：事实上，判断是否应该提前还贷的唯一标准就是自己的贷款利率。

由于此前很长一段时间，不少理财产品的收益率是接近或高于房贷利率的。投资者的投资收益足够覆盖房贷利息，再考虑到通货膨胀的因素，提前还房贷确实没有那么必要。

但是，随着房贷利率超过理财产品收益率，对于房贷利率高于5％的购房者群体来说，可以说是实打实的“硬”负债。由于目前没有什么投资产品能够稳定带来超过5％的收益，提前还贷是理性的选择。

房贷利息只计算到结清日为止，因此若选择提前还款，可以减少贷款人未来的利息支出、为贷款人直接省出一笔资金的，也相当于用这笔资金投资了一款收益率比较高的理财产品。

还是举刚才的例子，购房者以5％的贷款利率，申请200万元的贷款，20年按揭期，按照等额本息的还款方式，这位购房者的月供约为1.3万元，总利息在116.8万元左右，还款总额约316.8万元。若他决定在10年后将余额一次性提前还清，那么将可以省下约33.9万元的利息支出。

所以，在如今的房贷利率背景下，若无法实现超过房贷利率的长期稳定投资收益，贷款人也有相对宽裕的流动资金的话，是支持贷款人提前还贷的。

不过，贷款人在申请房贷前一定要做好规划，如果打算5年就还清全部贷款，就不要借5年以上期限的房贷。因为房贷利率分2档，5年以内和5年以上，5年以内的房贷利率低。

如果你借了5年以上期限的贷款，结果5年之内就提前还清了，等于是借了利率高的房贷，为银行多贡献了利润。

误区三：房贷年龄延长到80岁？这真的是要“千秋万贷”了！

真相：房贷的最高贷款期限只有30年，如果你在贷款时，年龄是30岁，你最多贷到60岁。只有那些50岁以上的贷款者，才有可能要还款到80岁，

通常来说，最大贷款年龄限制为“退休年龄+5岁”，即男性贷款人的最大年龄不能超过65岁，女性不能超过60岁，随着房贷年龄放宽，部分地区男性与女性的年龄上限已提升至了70岁与65岁。

在贷款条件上，其实还存在着一个重要的限制：那就是贷款人的年龄+贷款的期限不能超过70年或75年。如果在上限申请贷款，实际上还款年限可能只有5年，并不会夸张到“千秋万贷”的地步。

而此次南宁将房贷年龄延长到80岁，根据多家媒体报道，实际上也并不是指“将最大贷款年龄放宽到80岁”，而是“将贷款人的年龄+贷款期限放宽至不超过80岁”，“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且目前当地银行的主流要求还是贷款人年龄+贷款期限不得超过70年，部分银行放松至80年，但需提供足以覆盖月供2倍的收入证明。

本文源自理财周刊