发达经济体房地产税怎么收

书名：全球房地产

书号：ISBN 978-7-5217-1493-7

作者：夏磊任泽平著

出版时间：2023.4

出版社：中信出版集团

发达经济体房地产税怎么收

一、以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港

（一）新加坡

保有环节征收财产税。新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税，征收范围包括组屋、私人住宅、EC 公寓和所有土地。其中，房屋税基为虚拟租金，按可比物业出租一年的市场租金（去除家居、装修折旧及维护费用），土地按市值5% 征收。自住型住宅虚拟租金8 000 新元以内免征，超过部分在4%~16% 累计递进；非自住型住宅适用五级累进税率，虚拟租金3 万新元以内10%，3 万新元以上12%~20%。

（二）中国香港

保有环节征收差饷和土地租金。差饷自1848 年开始征收，面向所有租赁、持有或占用物业者征收，税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金，税率为5%。土地租金自1841 年开始征收，由土地契约业主缴纳，分地租与地税两种。其中，地租税基为应课差饷租值，地税税基是续期当日物业差饷租值，二者税率均为3%。自1984 年以前拥有土地的部分香港原著居民免征土地租金，税收收入用于市政服务开支。

二、以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国

这几个国家的主要区别在于，美国评估价值与市场价值接近，日本评估价值小于市场价值，德国和英国评估标准较早，评估价值远小于市场价值。

（一）美国

保有环节征收房地产税。房地产税起源于殖民时期，为州和地方政府税种，征收范围包括土地和房屋，通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。房地产税= 评估价值× 评估率× 名义税率。其中，评估价值参考市场价值；有些州并不对评估价值进行全额征收，而是设置评估率，用以调节不同类型房产的实际税率；政府以支定收确定税率。2023 年，各州房地产税实际税率介于0.27%~2.4%。

（二）日本

保有环节征收固定资产税和都市计划税。日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税。其中固定资产税始于1950 年；都市计划税创立于1940 年，1950 年曾废止，1956 年开始重新征收。固定资产税的税基为房屋或土地评估价值，每3 年评估一次；基准税率统一为1.4% ；设置“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收压力。都市计划税的税基与固定资产税相同，税率在0.2%~0.3%。

（三）德国

保有环节仅征收土地税，没有房产税。土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》，对土地所有者征税，收入归地方政府所有。土地税= 税基× 基准税率× 稽征率。其中，税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定；基准税率由联邦政府规定，西德为0.31%~0.6%，东德为0.5%~1% ；稽征率由各市政府自行确定, 最低只有1.5、最高达11.42, 住宅用地稽征率较高，如柏林是8.1。

使用环节有二套住房税。二套住房税，以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础，税基通常为房屋所在区域平均租金，税率由当地政府依据本地消费标准制定，多数城镇税率在5% ~ 20%。

（四）英国

保有环节仅征收市政税，没有土地税。市政税为地方税种，自1993 年开始征收，由实际使用住房的居民缴纳。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991 年4 月1 日的房屋价值分为八个等级，威尔士按照2003 年的房屋价值分为九个等级；各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定，2023 年市政税约占房价的0.3%~1.2%。市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准，若只有一名成年人则税额减少25%，若均为未成年人则减少50%，若均为全日制学生则可免缴，残疾人也可享受减免优惠。此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50% 减免，但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50% 的额外市政税。

三、发达经济体征税方式对我们有哪些启发

房地产税对调节房地产市场作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历两次房地产危机，美国出现60 年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要由于土地供给不足和房地产过度金融化。

多数经济体的房地产税以评估价值来征收，普遍设置调节机制，地方政府自行调节，居民实际税负不高。美国房地产评估价值和市场价值接近，设置评估率来调节实际税率，2023 年，各州的房地产税实际税率在0.27%~2.4%。日本房地产价值每三年评估一次，评估价值一般低于市场价值，基准税率统一为1.4%，设置负担率来调节实际税率。德国土地评估标准较早，西德为1965 年、东德为1935 年，基准税率由联邦政府统一制定，但设置稽征率来调节实际税率，各地方政府自行确定，由于评估标准较早，居民实际税负水平不高。英国房产评估采用1991 年市场价值（威尔士采取2003 年），税率分为八个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平。

居民自住房有税收优惠。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低，税基为可比物业年租金，起征点为8 000 新元。美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除。德国首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。

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