三个重要回报率

每投资一个物业前，首先了解该物业的市场租金，然后用下面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合你对该投资品的投资回报要求，并且比较这个回报是否符合当地市场平均的回报比率，以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。

一个是资产回报率（CAP RATE: RATE）

一个是投资回报率（ROI: ）

一个是现金的现金回报率(Cash on Cash )

资产回报率

资产回报率（CAP RATE）=年租金净收入*/资产价格=净收入(租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)/买入成本（含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等）。

*年租金净收入=年房租毛收入-年房屋全部开支

假设这个房屋没有任何贷款，房屋的全部开支包括：地税、保险、公寓管理费（ AND ）、出租广告或相关手续费等。

例如一个公寓买价25万，购买成本3000。租金每月1900，年租金，地税每年4000，房屋保险200，物业费3000，维修300。购买成本3000。

CAP Rate=（1900*12-0

300）/（+3000）=6%

CAP Rate 强调的是资产的价格是否合理，不考虑购买资产使用的金融工具和属性。

投资回报率

投资回报率（ROI）=（年净租金*+年贷款供款的还本部分**）/投资资金***

*年净租金=年房租毛收入-年房屋全部开支

这里的年房屋全部开支除了在上文中提到的全部开支外还包括每年实际支付的房屋贷款供款。

**年贷款供款的还本部分

我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分：贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了，但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值，这个实际上也是我们每年收入的一部分。

***投资资金：我们的投资资金包括：为购买物业支付的首付、产权调查和产权保险、律师费及其它相关杂费。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用。

这个ROI和CAP的区别是，在上面的capr ate 的计算方式里，无需考虑贷款部分（debt ). ROI中分母将银行贷款减去了，而分子则将即需要归还的银行利息给减去了，分子里还含中的本金部分。

还是上面的列子房地产投资回报率怎么算？，一个公寓买价25万，租金每月1900，年租金，地税每年4000，房屋保险200，物业费3000，维修300。购买成本3000。

首付7.5万，借贷款17.5万，4%利息，每月还贷款835，其中本金255，利息580。

CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6%

ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%

当然，如果你买房子的时候并没有借钱，那么着两个指标（ and ROI）的结果是一样的。

ROI 强调的是投入资金能产生的名义收益，包括资产（房子贷款部分本金的增长）。

ROI会随着贷款本金部分的增加，利息部分的减少，收益逐年增加。

ROI,使用的金融杠杆越大,首付越少，贷款利息，越低收益越大。

现金的现金回报率

现金的现金回报率(Cash on Cash )：这一指标只计算你实际投入的资金，和每年实际获取的现金收入。

分母将银行贷款减去了，而分子则即需要归还的银行本息给减去了。其计算方式为：

cash on cash =税前现金流/投资资金=（净营业收入-银行本息）/首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）

这个Cash on cash和ROI 的区别是，在上面的ROI的计算方式里，分子有付给银行的本金。而cash on cash 的分子则是纯现金流，将贷款即需要归还的银行本金和利息全都给减去了

还是上面的列子，一个公寓买价25万，租金每月1900，年租金，地税每年4000，房屋保险200，物业费3000，维修300。购买成本3000。

首付7.5万，借贷款17.5万，4%利息，每月还贷款835，其中本金255，利息580。

CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6.1%

ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%

Cash on cash Rate=（1900*12-0-300-835*12）/（+3000）=6.8%

现金回报率强调的是现金报酬以及通过金融工具持有房产的成本，不考虑未实现的收益。

利息越低，收益越高。通过定期重新贷款，可以获得更多现金流，提高收益。

保持正现金流对于稳健长期投资非常重要。

END

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