最高人民法院于2003年通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，多方咨询五六懂法网络编辑该法中有哪些内容。 为此，五六懂法网编辑收集整理了以下相关内容： 如果能帮上忙的话就太好了。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。 现已公布，将于2003年6月1日起施行。

二三年四月二十八日

为准确及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《商品房销售管理办法》、《合同法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)向社会销售未完工或者竣工的房屋，将房屋所有权转移给买受人，由买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证的，应当认定与买受人签订的商品房预售合同无效。 但是，在起诉前取得商品房预售许可证书的，可以认定为有效。

第三条商品房销售广告和宣传资料是要约的请求，出卖人对商品房开发规划范围内房屋及相关设施作出的说明和承诺具体确定，且对商品房买卖合同的签订及房屋价格确定有重大影响的，视为要约。 该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人以认购、订购、认购等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同的，应当依照法律有关定金的规定处理。 因当事人双方不能归责的事由，不能签订商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。

第五条商品房认购、订购、认购等协议具备《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收到购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，从其约定中排除，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人以所有权交换形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人进行补偿安置。 拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人，拆迁人要求优先取得补偿安置房屋的，应当予以支持。

拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条有下列情形之一，商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已支付的购房款和利息，赔偿损失： 另外，可以要求卖方承担不超过已支付的购买价款一倍的赔偿责任。

(一)商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人。

(二)商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出售给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同，有下列情形之一，合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求退还已经支付的购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证书的事实或者提供虚假商品房预售许可证书。

)二)故意隐瞒已出售房屋被抵押的事实。

(三)故意隐瞒已出售房屋出售给第三方或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同，交付使用房屋，以无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，买受人应当予以支持。

第十一条房屋转移占用，视为房屋交付使用。 但是，当事人另有约定的除外。

房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，在交付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人书面移交通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面移交通知规定的移交使用之日起由买受人承担。 但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用房屋后，经房屋主体结构质量验证不合格的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。

第十三条房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。

交付使用的房屋有质量问题的，在保修期内出卖人应当承担修复责任； 出卖人拒绝修复或者在合理期限内延期修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。 修复费用及修复期间产生的其他损失由出卖人承担。

第十四条出卖人交付使用的房屋内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不一致的，合同有约定的，按照约定处理； 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3% )，按合同约定价格实际结算，买方要求解除合同的，不予支持。

(二)面积误差比绝对值超过3%，买受人要求解除合同，退还已经支付的购房款和利息的，应当予以支持。 买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比3%以内部分的房价款由买受人按约定价格补充，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人； 房屋实际面积小于合同规定面积的，面积误差比3%以内部分的房价款和利息由出卖人退还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人按2倍退还给买受人。

第十五条《中华人民共和国城市房地产管理法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后仍未在三个月合理期限内履行，当事人一方要求解除合同的，应当予以支持。 但是，当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。 当事人没有催告的，解除权应当自解除权产生之日起一年内行使。 逾期不行使的情况下，解除权消失。

第十六条当事人因约定的违约金过高导致请求减少的，应当按照违约赔偿金超标造成损失的30%适当减少。 因低于当事人约定的违约金发生的损失而增加请求的，应当按照违约造成的损失确定违约金的金额。

第十七条商品房买卖合同未规定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定：

逾期付款的，根据未支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付房屋使用的，按逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的同地区同类房屋租赁标准确定。

第十八条因出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)办理商品房买卖合同约定的房屋所有权登记的期限

(二)商品房买卖合同标的物尚未竣工的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房买卖合同标的物已竣工的房屋，自合同签订之日起90日。

合同未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已经支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计提逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定的办理房屋所有权登记期限届满满一年，因出卖人原因致使买受人不能办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。

第二十条出卖人与承包人签订商品房承包合同，出卖人约定将其开发建设的房屋交付承包人以出卖人名义销售的，承包销售期满未售出的房屋，由承包人按照合同约定的承包价格购买。 但是，当事人另有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经由承包人约定承包销售的房屋，承包人要求出卖人赔偿损失的，应当予以支持。 但是，当事人另有约定的除外。

第二十二条商品房买卖合同引起买受人与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知承包人参加诉讼。 出卖人、承包商、买受人对各自权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方当事人的诉讼地位。

第二十三条按照商品房买卖合同的约定，买受人以担保贷款方式支付，因当事人一方原因不能签订商品房担保贷款合同，致使商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。 因当事人双方不能归责的原因不能签订商品房担保贷款合同，致使商品房买卖合同无法继续履行的最高人民法院关于商品房买卖的司法解释最新颁发的条款，当事人可以请求解除合同。 出卖人应当将收到的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。

第二十四条商品房买卖合同被确认或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同无法实现目的的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。

第二十五条以担保贷款为支付方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认或者撤销、解除商品房买卖合同的，抵押权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。 未提出诉讼请求的，只处理商品房买卖合同纠纷。 抵押权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同无效或者被取消、解除后，商品房担保贷款合同也解除的，出卖人应当将收到的房屋贷款和购房款的本金和利息分别退还抵押权人和买受人。

第二十六条买受人未按照商品房抵押贷款合同约定偿还贷款，或者抵押权人未办理商品房抵押登记手续，抵押权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼。 抵押权人同时起诉出卖人的，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当作为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房抵押贷款合同约定偿还贷款，但已取得房屋权属证书，并与抵押权人办理商品房抵押登记手续，抵押权人要求买受人偿还贷款或者优先从所抵押房屋中受益的，由出卖人作为当事人补偿追加出卖人但是，出卖人提供担保的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同发生争议的案件，本解释公布施行后尚处于一审、二审阶段的，适用本解释。

《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》施行后签订的商品房买卖合同引起的纠纷案件，在本解释公布施行前终审，当事人申请再审或者依照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规。

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