商品房预售中关于房屋认购协议的裁判规则

导读：商品房预售是指开发商在商品房建设过程中或者竣工验收前，向社会公开销售尚未交付使用的商品房的行为。在商品房预售中，买卖双方通常会先签订一份房屋认购协议，作为对双方交易意向和条件的初步确认。在签订正式合同之前，出现纠纷主要涉及的是认购协议的效力问题，双方是否存在过错等来作出裁决。

裁判规则：在出卖人证件齐全的情况下，一般认为房屋认购协议是有效的，以此来主张解除或者退还认购款的请求不予支持。但是在出卖人存在过错，比如无法按时交付房屋，合同目的无法实现，以及其他法定或者约定事由的出现等，对于请求解除协议返还认购款的请求是可以得到支持的。另，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

律师解读：对于商品房预售中出现的纠纷，无论出卖人还是买受人都需要在交易时做到风险的考量，尽量通过协议的方式将可能遇到的风险进行约定。根据检索近一年来200+案例，分析，主要存在如下几点需要注意的事项：

1、在签订认购协议时，看下出卖人是否已经拿到房屋预售许可证，若没有，可能存在合同无效的情形，注意资金支付后的安全性问题。

2、在签订认购协议时，看下是否有专门的资金监管账户，若没有专门的资金监管账户，很可能会导致购房款的挪用，出现楼盘烂尾的情况。

3、在签订认购协议时，考察下开发商的资质，尽量规避地方资质差、信誉差的小开发商，很可能导致交款后房未建，钱也执行不回来的情形。

4、在签订认购协议时，是否存在政策性原因，无法办理过户登记的问题，此时，要求退认购款是进行过错责任划分的。

5、在签订认购协议时，看下需要购买的房子是否设定了抵押，若有抵押，要在协议中约定好出卖人涂销抵押登记的时间。

典型案例

买卖房屋定金协议怎么写_三方买卖房屋协议_房屋买卖协议书范本

1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。签订房屋认购书之后出卖人取得商品房预售许可证的，若无其他法定或约定解除合同使用的，认购协议有效，请求解除的，不予支持。辽宁省铁岭市中级人民法院 (2023)辽12民终92号

2、房屋认购书是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。因公司违反合同约定，未在约定时间内办理涉案房屋的涂销抵押权登记手续，原告请求确认合同解除，予以支持，并要求被告返还购房款。广东省广州市花都区人民法院(2022)粤0114民初号

3、原被告签订的商品房认购协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守履行。被告未按协议约定与原告签订《商品房买卖合同》，系违约行为，致使原告不能实现合同目的，对此给予确认解除认购协议，返还购房意向金。河南省商水县人民法院(2023)豫1623民初876号

4、签订认购协议后，公司拒绝与之签订正式的买卖合同，且原房屋已经出售给案外人，涉案房屋因房价上涨，上涨部分应为原告的实际损失，此部分损失应由被告出卖人承担。上海市第二中级人民法院(2011)沪二中民二(民)终字第321号

5、认购协议系双方真实意思的表示，约定的内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，效力及于双方当事人。原告已按约定向被告支付房屋预订款，因被告一直未修建双方约定的房屋，致使合同目的不能实现，现原告要求被告退还房屋预订款，其行为不愿意与被告继续履行认购协议，被告现已构成根本违约，对于请求退还房屋预订款予以支持。湖南省吉首市人民法院 (2022)湘3101民初3400号

6、原告主张解除《认购协议书》的理由为两被告至今未与其签订《商品房买卖合同》，且将案涉房屋用于为案外人设定抵押权，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，原告行使的是法定解除权。被告富乐华公司至今未解除案涉房屋的抵押登记商品房预售中关于房屋认购协议的裁判规则，导致《认购协议书》的目的无法实现。故对于原告主张解除其与被告富乐华公司签订的《认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 (2022)桂0602民初2473号

7、协议约定网签之前，可以书面提出退房申请。根据合同约定及双方的沟通记录、庭审陈述，确认原告已经提交了退房申请，符合合同约定，应予支持。湖南省邵阳市中级人民法院 (2022)湘05民终2033号

8、原告主张被告故意隐瞒房屋缺陷，致使其在不知情的情况下，在含有不利因素提示格式条款的认购书及认购客户须知上签字，但原告并未就此向法庭举证证明被告故意隐瞒的房屋缺陷是何种情形，况且被告已在售楼处现场公示《项目红线内外不利因素提示》，故原告请求解除认购协议，退还定金和首付款的主张不能成立。山东省淄博市中级人民法院 (2022)鲁03民终2511号

9、由于政策原因，原告不具备资格，合同自始不能履行，而合同的签订双方均有过错，公司作为出售房屋的一方，明显过错较大。结合合同实际履行情况、当事人的过错程度，并结合当事人诉辩意见等因素，本院酌情确定翔良公司应支付原告违约金为25,000元。上海市松江区人民法院(2022)沪0117民初4645号

10、原告向法院请求确认房屋认购协议有效，协议未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。但是原告请求签订正式的商品房买卖合同因需进一步确定，属自愿与意思自治范围，对其要求强制缔约行为不予支持。浙江省苍南县人民法院 (2022)浙0327民初3547号

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