房屋买卖双方就涉案房屋签订房屋出售协议，协议已全部履行。此后，买房人对房屋进行装修并一直实际居住至房屋被征收。在此期间，买房人将房屋出售协议原件交房屋征收部门并作为产权人进行被征收人登记，村委会亦出具了相应的确权认定单。基于上述证据和情况，房屋征收部门认定买房人系被征收人并与其签订补偿协议，符不符合法律的规定？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师用一个案例来为大家讲解。

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案情讲解

史某在某村集体土地上建造房屋一套，于2003年6月取得集体土地建设用地使用证，但未办理房屋权属证书，2009年10月史某与王某签订了房屋出售协议，约定史某将房屋出售给王某，王某支付房款21.6万元，协议签订后，史某将涉案房屋交付给王某使用。区政府于2012年开始对涉案房屋所在地块实施征收，征收期间，王某将房屋出售协议原件交给了拆迁办公室，史某将涉案房屋的土地证交给王某注意！房屋买卖协议无效不代表一定不能获得征地补偿，村委会向拆迁办公室出具确权认定单认定产权人为王某。征收部门于2013年6月15日与王某就涉案房屋签订了房屋征收补偿协议。直至涉案房屋被拆除，没有人在征收过程中对房屋权属问题提起过权属异议或相关诉讼。之后涉案房屋被拆除。史某认为涉案房屋拆除行为侵犯其合法权益，遂诉至法院。

争议焦点

史某与王某就集体土地签订的房屋买卖合同双方签订的协议违反了法律禁止农民将农村房屋出售给本集体经济组织成员以外的人的规定，协议是无效的，那么买房人与征收部门签订的征收补偿协议是否无效？

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法院观点

根据已查明的事实，史某与王某就涉案房屋签订房屋出售协议，协议已全部履行。2012年区政府开始对涉案房屋所在地块实施征收。在此期间，王某将房屋出售协议原件交房屋征收部门并作为产权人进行被征收人登记，村委会亦出具了相应的确权认定单，史某配合王某提交了涉案房屋的土地证。直至涉案房屋被拆除，史某均未对涉案房屋产权问题提出异议或诉讼。基于上述证据和情况，房屋征收部门认定王某系被征收人并与其签订补偿协议，符合法律规定。虽然事后确认史某与王某签订的房屋出售协议无效，但该判决不能否定本案房屋征收部门在房屋征收当时签订补偿协议及拆除房屋行为的合法性。

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涉案法律法规

国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

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史律师提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

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