烂尾楼，你不知道的几个真相

幸福的楼盘千篇一律，烂尾的楼盘各有各的悲哀。

在2023年房地产市场大讨论中，郑州，西安，长沙无疑是三个热度最高的城市。

为什么？因为到处都是未完工的建筑。

▲2023年全国烂尾项目分布图

显然，从去年年中开始的地产风暴，让这几个城市的众多购房者买房就像买彩票。如果买房者选择的开发商暴雷了，那么轻则先停工大半年，然后弄几个人慢慢施工，施工进度严重滞后。重则开发商直接躺平，任由未建好的楼放那里钢筋生锈，材料过期——这是当前烂尾楼最主要的原因。

不过，虽然目前开发商暴雷是导致房地产烂尾的最主要因素，但各个城市都有自己的特点。

比如北京，就有不少烂尾楼，大多数都是“利益纠纷”造成的变相遮盖，最典型的例子就是国安府，位于天安门附近两公里外的二环区域，在和庄胜的一场官司中，已经荒废了将近三十年。在过去的数十年中，北京的价格已经急剧上涨，而这片土地的价值也越来越高。

又如天津，天津的烂尾楼可以说是久负盛名、由来已久：2007年，天津的巨无霸神盘星耀五洲；2023年，洞庭路1号工程在天津滨海新区无法竣工；2023年，全球排名第二、天津最高的写字楼高银117大楼烂尾；2023年，嘉兰铭轩大楼位于市中心南京路，烂尾；天津宁泰大楼2023年烂尾；天房中山路、河西樾梅江、津南的领世郡，这些都是连神仙都救不了的项目，可见天津烂尾楼的底蕴有多深厚。当然，这一切都是融创的“功劳”。

而在其它城市，由于限购政策，导致了环京的冷清；内蒙的煤炭业主投资房地产，煤矿出了问题，从房地产中抽取了资金；而在东北，经常会涉及到商业环境的问题。

而西安则是其中最具有特色的一座，2023年之前房价没有上涨，西安大片烂尾楼；2023年之后，房价一路飙升，西安依然是一股烂尾的热潮。

按理说，降价、降库存，是对付烂尾楼最好的“特效药”。那么，西安那些未完工的建筑，又怎么会如此“油盐不进”呢？

在这方面，我们以西安有名的“易合坊”工程作为案例。

▲易合坊项目位于西安市灞桥区柳莺路，整体建筑大体完工，但还达不到交房条件。

那么，这么一个看似不错的项目，怎么会在八年前就被搁置了？其实，易合坊就是香王村的一处城中村改造工程，其开发商西安四德地产只是一家资金不多的小开发商。

在西安，确切地说，是在2006年之后，由政府大力推进城中村改造，让西安地区中小开发商有了进入市场最低门槛的机会。不需要太多资金，一个本地小开发商只需要找一个本地的单位，找领导批一块农村集体土地，由单位组织职工团购，作为启动资金，让开发商拿这个钱去拆迁、盖房，然后政府定向招拍挂给这个开发商。

很明显，这种模式的最大影响，就是土地的销售，没有任何的规则，也没有任何的征用，也没有成都那样的标准。由于土地是区县的，区县也没有那么大的资金，所以只能靠那些愿意做房地产生意的公司，把土地交给房地产公司。所以，招拍挂只是一个幌子，走个过场，毕竟，这些公司都是要付出巨大代价的，如果不能拿下，政府也不会帮他们。这也就意味着，很多好的地皮都被当地的小开发商买走了，而那些小的开发商，资金链一断，就会毁于一旦。到了后来，西安各区自行申报建设规划，很多项目的背景，市政府相关部门也不太了解。

其次，城中村的改造，与传统的开发方式完全不同，按照传统的发展模式，土地征收、土地出让、审批。而在城市改造模式中，开发商基本上就是一个“代工”，单位出钱，政府出地，开发商赚一笔。所以，在城市改造的时候，卖掉房子是第一步，买地才是最后一步。为了尽快地把商品房卖出去，以筹集到村民的安置和拆迁款，西安许多地区都采取了默认的态度，即五证不齐全的城改房。这使得西安的烂尾楼与其它城市的“烂尾楼”有着明显的区别。

其实，在大多数省份，甚至是发达的南部沿海城市，都有这样的问题。毕竟，只要这个计划没有任何问题，大家都能共赢。

但是，出乎开发商意料的是，2023年的价格一路飙升，开发商在最后一步，土地出让价格也随之上涨。

根据城市改造用地的政策，地价是以目前的地价为基础，再加上开发商的拆迁成本、建设成本，这两方面加起来，开发商非但没有盈利，还得自己掏腰包，最后只能“烂尾”。

说实话，一些烂尾的房子，根本就没有机会变成普通的房子。

仅仅是由于市场低迷导致的烂尾，有可能会因为市场的回暖而“转正”。

但如果是政策上的问题，那就必须要有新的政策，减少土地出让费，但这也要有足够的勇气，才能承担起“土地资源流失”的责任。

另外，也有一些开发商以未取得预售许可证为由，对原业主提出“合同无效”，并在取得房屋后将其高价出售。当然，这样的话，开发商就能赚钱了，房子也不会烂掉，还能拿到政府的土地，但这对原本的业主来说，就是一种不公平的待遇。

▲站在开发商的角度，对业主毁约也是一种解决烂尾楼的途径。

在西方神话中，“巴别塔”是人类建造的第一座未完工的建筑。有些人想要建造一座通天塔，但上帝觉得这可不行，就用术法封锁了所有人的语言，没有了协作，巴别塔就变成了一个半吊子工程。

与此类似，政府政策，购房者市场，开发商共同努力。一旦合作被打破，管理者们对城市管理的政策和改革不够重视，对市场秩序和商业伦理不够重视，而开发商违法销售，又不愿负起交房的义务，受到最大伤害的，就是那些最无奈的购房者们。

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