RIGHT OF RESIDENCE

居住权，是《民法典》新增设的规定，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。《民法典》第三百零一条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或者不动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”。根据该规定，一旦对住宅设定了居住权，则居住权人对住宅享有占有、使用的权利，必然对其他共有人使用住宅产生影响，所以设定居住权，应当视为对住宅的重大处分行为。在住宅为共有的情况下，设定居住权，应当经过全体共有人的同意。

胡某和於某系夫妻关系。2003年，胡某夫妇、胡某弟弟胡二共同出资购买了一处房屋，明确为共同共有。拿到房后，夫妇俩就让胡二装修并居住。2000年前后，胡二和汤某开始同居，但未登记结婚。2023年，胡二过世，胡二在涉案房屋内的房产份额由胡某继承。2023年，涉案房屋产权变更登记至胡某夫妇名下。然汤某以胡二曾书面承诺其在涉案房屋内享有永久居住权为由拒绝搬离，致产生纠纷。胡某夫妻遂提起诉讼，请求依法判令汤某腾退并返还涉案房屋。一审法院判决：汤某应于判决生效之日起10 日内搬离涉案房屋，并将上述房屋返还胡某、於某。判决后，汤某上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

在该案中法院生效判决认为，涉案房屋原登记在胡某、於某、胡二三人名下，胡二承诺汤某可以在涉案房屋中长久居住，该承诺为对涉案房屋的重大处分行为，应当经过涉案房屋全体共有人的同意。胡二在未经全体共有人同意的情况下对涉案房屋设置居住权，侵害了其他共有人的利益，对其他共有人没有约束力。汤某认为胡某夫妇对胡二的承诺知情，但未能提供证据。汤某上诉称胡某夫妇对涉案房屋并没有出资，但鉴于物权以登记为准，涉案房屋自2003年即登记为三人共有，而汤某对此明知且未提出异议，现汤某以此为由拒绝迁出，无法律依据。

“居住权”这一新型用益物权，并在物权编专章规定了居住权制度。居住权是对他人所有的住宅及其附属设施占有、使用的权利。享有居住权的，可以是所有权人的父母、子女、配偶，也可以是没有身份关系的他人。《民法典》规定的居住权，是以合同和遗嘱方式设立，原则上为无偿设立。居住权一旦合法设立，意味着所有权人将自己对住宅占有、使用的权利分离给了他人，即使所有权人死亡或者发生变更，居住权人仍然可以按照原来的约定继续生活在住宅中。在本案中，胡二设定了女友汤某“永久居住权”，必然导致其他两位所有权人无法正常占有、使用涉案房屋，且这种设定也未征得其他共有人的同意，故对其他共有人没有约束力。