一、一般物业公司遇到业主纠纷该怎样处理

1、双方当事人通过协商调解解决。

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。

民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。

经双方同意并执行，由此化解纠纷。

但此种方式的调解不具有法律效力。

调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。

仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

2、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

3、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

二、物业纠纷的特征有哪些

1、物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大

2、因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。

据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。

主要有:

(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多;

(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;

(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;

(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;

(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;

(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;

(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。

这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。

3、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

业主和物业公司在物业服务过程当中都有各自应尽的职责，比如在物业公司履行了应尽义务的情况下，业主就有缴纳物业费的义务，物业公司处理物业纠纷时，不能侵犯业主的合法权益。

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