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房屋租赁未办理登记合同仍然有效

案情

2003年5月26日,韩*生与案外人谷某将其共同所有的房屋出租给闫*彬,并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定,闫*彬在租赁期间,经出租人同意,可以进行转租、转包。2006年10月28日,经出租人韩*生同意,闫*彬又将原租赁合同中的部分房屋转租给刘*英、马*力。

后因对转租合同的效力问题发生纠纷,2008年4月15日,刘*英、马*力以闫*彬为被告、韩*生为第三人向河南省商丘市梁园区人民法院提起诉讼,请求法院依法判令该房屋租赁合同合法有效。第三人韩*生述称,原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案,按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续,两份合同应均为无效合同。另查明:原出租合同中所含有谷某部分房产,已于2005年8月26日被虞城县人民法院执行拍卖。

裁判

梁园法院认为,2003年5月26日,被告闫*彬与第三人韩*生签订的房屋租赁合同,是双方当事人真实意思的表示,合同内容符合法律规定,应为有效合同。根据合同法的有关规定,承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。基于原租赁合同,被告闫*彬又将租赁房屋转租给原告刘*英、马*力,且已征得出租人韩*生同意。转租合同的签订是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律规定,应认定为有效合同。

第三人韩*生述称,原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案。按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续。两份合同应均为无效合同的观点,法院认为,根据《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定”。对合同的效力认定应当依法律规定和行政法规为准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”该条款并未将登记备案作为合同生效的条件,条文中的“并”只是倡导性条款而不是强制性条款。因此,该条款并不是合同生效的条件。

我国合同法以充分尊重意思自治为原则,在合同无效的认定标准上采取严格原则,其目的是鼓励交易、繁荣经济。故对第三人认为合同无效的观点,法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称司法解释)第九条第一款,判决如下:2006年10月28日原告刘*英、马*力与被告闫*彬签订的房屋转租合同为有效合同。

评析

尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定,出租房屋应当进行备案登记,但是根据合同法及其司法解释的规定,不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的,而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章,不是法律和行政法规,对其的违反,只构成行政违规,而不能据此认定合同无效。

城市房地产管理法第五十三条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定,房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

根据上述规定可知,我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度,主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋,另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示,以维护第三人的合法权益。

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