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“房屋征收”的确立源于2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，然而“房屋征收”一词却早已在坊间流传。相对于征收而言，人们印象更为深刻，也更为直接的感受是“拆迁”，随之衍生出来的诸多变种，往往滋生了不少带些嘲讽意味的段子。其实，相对于“拆迁”而言，“征收”更加符合程序，当然也更能减少意译上的冲突与对抗。毕竟拆迁在感情层面上，让人难以接受，好好的原本属于自己的东西，莫名的被拆迁了，这让很多人不甚明白。然而征收，至少从几个层面带来了一些实质性的内涵。其一，征收表明了土地的权属，即无论是集体土地，还是国有土地从所有权上来说都不是个人的。前者属于集体，而后者属于国家。因此当国家征收房屋时，实际上是对自己享有权益的“财产”进行再次分配利用。其二，征收变换了主次关系，将拆迁公司等单位逐渐变成附属组织，尽管好多程序和手续仍然是这些部门和单位在落实。但是确立了市县人民政府部门作为主体的权威性，这一点强化了征收的公权力。其三，征收从外在含义上更容易让被征收人接受，因为征收的本质是为了公共利益需要，暂且不论其在现实生活中的具体操作如何，立法的本意是毋庸置疑的。那么，在现实生活中，房屋征收具体存在哪些类型呢？

一、棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。据住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。2023年7月4日国务院出台了“国发〔2023〕25号”文件，即《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》。确立了全面推进各类棚户区改造的大趋势。目前来说，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施棚户区改造的不在少数。从这一点我们可以看出，棚户区改造主要侧重于城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造和国有垦区危房改造共四个部分。并且，棚户区改造也常常最容易以“公共利益”名义进行征收。那么，棚户区改造真的是一项纯粹的民心工程吗？显然是值得商榷的。从目前全国棚户区改造的具体实施方案来看，我们可以窥见棚户区改造的一斑。其具体运作方式如下：

1、棚改项目确定后，以项目为单位，向开发商公开招标，以竞标的方式取得棚改项目开发权。

2、开发商以土地出让金和回迁房保证金为标的进行竞标。在合理范围内标的高且综合评标得分高者中标，中标后由国土部门按规定履行用地审批手续。

3、开发商按商品房开发项目模式进行开发运作，对项目负责，承担开发经济责任。除回迁房外，其他商品房自主销售。

4、开发商与棚改办之间形成委托代建合同关系，由开发商按委托合同规定的面积、套数和标准建设回迁房，受棚改办监督管理。

5、棚改办对开发商按委托代建合同约定的办法，逐项办理减免费用审批手续，结算回迁房款，其资金来源为回迁居民交纳的差价款、开发商交纳的回迁保证金款和计入棚改资金范围给予返还的各项税费；省补贴资金或软贷款主要用于基础设施和廉租房建设。

6、棚改办对被拆居民负责，按棚改优惠政策组织回迁并结算差价款。

显然，更多时候棚户区改造的运行模式是以商品房开发为主，带动棚户区改造。因为目前在中国，棚户区改造面临的主要压力是资金问题，而开发商介入能够很好地缓解资金压力。地方政府借助中央棚户区改造的财政支持，另外依靠收取开发商的土地出让金等费用，实际上从棚户区改造中获取了一笔不少的财政收入。这也是为何地方政府热衷于棚户区改造的主要原因。从一系列的实例，我们可以看出，棚户区改造的主要对象往往热衷于黄金地段，并且一般是出于市政规划的需要。对于棚改模式的国有土地上房屋征收，我们可以窥见它从某种层面为房屋征收提供了很好的理由。

棚户区改造的实际操作模式在此有必要做详尽的叙述，以便我们更好地了解棚户区改造的原理。比较规范的棚户区改造模式是以《征补条例》为法律依据的。因此征收主体是市县人民政府，而征收部门则为市县政府下设的建设部门，具体的征收实施单位则由房屋征收中心或者市棚户区改造领导小组(办公室)负责。而补偿方式则提供货币补偿和产权置换，置换的比例分为“拆一还一”、“拆一还一点三”等各种比例不等。

二、城中村改造

城中村改造是城市化进程的必然要求，早在20世纪90年代末，珠三角地区即开展城中村改造研究。广义上的城中村改造是指对在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区房屋进行改造。2002年，西安市政府出台10号文件，对14个自然村实施改造；其经典的改造模式被总结为三自方针和四个转变，三自方针：自筹资金、自我改造、自我安置；四个转变：农转非，村庄变社区，集体土地变国有土地，集体经济转股份制经济。

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台实施之前，《城市房屋拆迁管理条例》是针对城中村改造最常使用的法律依据，诸如上海、北京、西安、南京这样的一线城市，往往有历史遗留建筑的地方，城中村改造成为大势所趋。总结来看，具体模式主要有以下几种：

1.城市趋同化。这类城中村改造其实无论从区位还是建制等层面来说，其实都已经具备了城市的要素，当然除却低矮、破旧的房屋之外。因此此时房屋已经位于城市建成区内，也早已没有农民户口和农业用地，早已改成街道办事处、居委会城镇管理，撤销了乡、村行政建制，已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。这类地区实际上等同于城市的危旧房改造区，适用城镇房屋、土地、居民拆迁管理办法。

2.耕地消亡后的城市化。此类情形中，原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地，村内已无农民集体财产。虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会，农民也已农转非，成为城镇人口，但农民宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋产权还是农民产权。此种城中村改造往往限于对宅基地房屋的征收，这也是城中村改造中最为常见的情形，此种改造也是真正意义上的房屋征收。

3.土地产权尚未转移，但村民已转非。此时，“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。土地已经全部或大部份被国家征用，虽然村中农民已全部转为城市户口，但农民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分“村”至今仍然还是“村建制”，实行村的管理方式。

从运行模式上来说，西安是城中村改造模式最为常见的地区模式之一。鉴于此，西安市人民政府还专门出台了《西安市城中村改造管理办法》。而在北京，同样的城中村改造在渐渐不依赖《城市房屋拆迁管理条例》（老项目）和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的同时，却在按照“腾退”等方式开展，这一点我们会在下一模式中详尽陈述。

三、房屋腾退

“房屋腾退”由来已久，且自始存在，但原始的房屋腾退仅限于非法占用房屋所有权或使用权人，被要求腾空房屋的情形；是在原房屋所有人（使用人）丧失了房屋权属后、非房屋权属人法侵占房屋权属时，房屋所有人（使用人）为了保障自身权益所采取的法律救济途径，其本质是腾地，而非房屋消灭。而现今随着城市化进程的需要，房屋腾退已经演变成区县政府、市人民政府等行政主体凭借村民委员会或乡镇政府、村委会设立的腾退指挥部以“村民自治”名义对该村宅基地房屋实施搬迁的行为。

房屋腾退往往被适用在农村宅基地上房屋，涉及地块其实早已纳入城市总体规划或者地处城市规划区域。但是出于某些因素的考虑，政府热衷于以房屋腾退的名义进行房屋征收。这种模式尤以北京、山东等地为盛，并且法院也常常对此类房屋腾退案件不予受理。那么，这种模式有哪些特点呢？

1.法律依据上适用《中华人民共和国村民委员会组织法》。打着“村民自治”的旗号，名为村民委员会组织牵头，实际是市县人民政府及各政府部门主导参与。参与的方式主要以村委会决议或红头文件的方式出具，比如房屋征收必然面临的征地问题，而在房屋腾退中，国土部门清一色不会出具征地批文和相应审批文件，而采用事后补办文件的方式。因为征收的最大困境在于拆房，所以由村委会自治方式拆房，从而将矛盾转移至村委会这一层面。然而，《村民委员会组织法》并没有给房屋腾退提供很好的法律支撑，因此无论从职权上，还是具体操作上，这部法律都不足以让房屋腾退大行其道。

2.简化征收程序和降低征收成本。相较于正规的房屋征收而言，房屋腾退将主体从市县人民政府转移到村民委员会、街道办等身上。这相较于正式的征收而言，减少了国土部门、规划部门、发改部门、市县政府的审批压力，极大促进了项目的推动。此外，房屋腾退极大降低了政府财政支出的成本，相反容易节省一大笔的财政。目前实践操作的房屋腾退往往以新房换旧房的名义，而很少提及腾退背后的建设项目。很多人在房屋腾退之后才会发现原来所谓的腾退并非村民自治，因此从项目启动到项目截止，无论是村民，还是村民代表极少有人真正参与了民主表决的过程。相反，为了达到形式上的村民自治，很多地方政府部门指导村委会制作相应的材料以达到形式上的要求。然而，从法律层面上来说，腾退脱离不了“违法拆迁”的本质。

四、旧村（城）改造

旧村（城）改造是一项试点工程，其性质与城中村改造极为相似，其实旧城改造更接近于城中村改造。而所谓的旧村（城）改造，从区位上就相对偏了点。旧村（城）改造涉及到农村集体土地所有权制度变革，农村集体经济发展形式和其他一系列房地产制度变革这种改革也是顺应经济和相关领域政策发展方向，同样也是顺应城市化的必然趋势。

目前的旧村（城）改造的法律依据尚存在一定的空白，其实践操作类似于房屋腾退，适用的法律依据也往往是《村民委员会组织法》。做的比较规范的会适用《土地管理法》或者参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。旧村改造的目的与房屋腾退、棚户区改造有些相似，其背后往往有相应的政府建设项目存在。并且主要是为了实现政府建设项目的需要，才衍生出旧村（城）改造的。诸如为了修建地铁、铁路运输、城市建设等需要，最终拆房腾地一部分原地回迁，而一部分就直接用于项目需要。目前的旧村（城）改造往往有以下几种类型：

1.以城市中心辐射型的旧村（城）改造。这是一线大都市的主要改造方式，因紧邻市中心，其更加是为了实现“城市功能区”的需要，因此往往扮演高端商务区的角色。

2.历史文化区域的旧村（城）改造。现今复古成了历史文化区的潮流，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、苏州山塘街等等。为了实现旅游开发第三产业的需要，对历史文化区周边的改造更多意义上带有浓重的商业气息。

3.老工业区的资源整合。在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。北京地区的诸多企业都面临或者遭受这样的改造搬迁过程，而工业区改造衍生出的旧村（城）改造问题也应运而生。

毫无疑问，旧村（城）改造伴有着改变村民物质生活环境，提高生活服务质量等目的。其一方面反映了城市的发展过程，城市空间规划的完善过程；另一方面又反映了城市的发展方向。

五、国有土地上房屋征收

国有土地上房屋征收是最为正规的房屋征收形式，也是法规确认的主要模式，同时是诸多正规项目变种的模式源泉。上述所言的旧村改造等模式，如果依法办理手续和合规操作，都需要以《国有土地上房屋征收与补偿条例》这部法规为依据。其具体运作模式是由市县政府作为征收主体，为了公益利益需要而进行的征收行为，从征收决定的公告，到征收补偿决定的作出，房屋征收相较于下面所言的城市房屋拆迁程序明显简化了很多。

那么，国有土地上房屋征收，相较于其他不甚正规的模式而言，究竟有哪些不同之处呢？

1.确立了征收的目的是公共利益之需要。其实换个角度，征收房屋本身就触及到广大被征收人的部分“公共利益”，这是利益对换的一个过程。然而在征收过程中对公共利益的考量往往不够慎重，以致造成了借“公共利益”之名的诸多非公益项目。因此严格来讲，公共利益在对国有土地上房屋征收过程中的权衡是需要极为慎重的。

2.主体升格，市县政府成为征收的“主导者”。因为房屋征收的自身特点就决定了房屋征收不可能是一件简单而轻便的事情。

3.变行政强拆为司法强拆，强化国有土地上房屋征收中的法律监督。涉及公民基本权益的行为必须有法律的监督和保障，这是对每一个法治国家的基本要求。在关乎民生的国家，每一个公民的基本财产应当受到保护，也应当在依法收归或征用时获得合理的价格补偿。因此，司法强制引入到房屋征收过程中，极大程度上减少了冲突事件的发生。

六、城市房屋拆迁

城市房屋拆迁从某种意义上来说是国有土地上房屋征收的“前生品”，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效实施之前，《城市房屋拆迁管理条例》是针对城市房屋拆迁的主要法律依据。但是其操作模式有极大的不同。从拆迁的主体来说，城市房屋拆迁的主体是取得拆迁许可证的单位。对于达不成拆迁补偿安置协议的，程序是建设部门作出书面裁决，而非市县政府作出征收补偿决定。

但这些都是法律程序上的一些变更，总体而言，城市房屋拆迁与国有土地上房屋征收，不过是一法之隔，其前置程序基本一致。因此在此不做赘述。

七、集体土地上房屋拆迁

集体土地上房屋拆迁只要是指在行政区域内因国家建设征用集体土地或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的行为。其与国有土地上房屋征收相比，主要在于土地性质的不同。主体一般由各地国土资源和房屋管理局负责集体土地房屋拆迁管理工作。然而目前中国并没有一部专门的集体土地上房屋拆迁管理办法以供适用，常常适用的是《土地管理法》等相关配套法律法规。然而许多比较发达的地方城市，已经针对行政区域内的情况，自行制定了地方性法规，这从一定程度上明确了地方集体土地上房屋拆迁的程序和依据。然而，大多数地方仍然没有相应的地方性法规对此予以规范，这也再次证明，针对集体土地上房屋征收迫切需要一部大的部门法出台，以供支撑。

毫无疑问，房屋征收还将会演变更多的版本，但总体看来，无论何种模式，何种面目，都改变不了房屋征收的本质。只不过是尽量钻简化程序，降低成本，以期达到征收的效果。对于被征收人而言，擦亮眼睛，识破真相，用法律的眼光去争取合法权益其实就足矣。