你知道“二次房改”是什么吗？它到底将对中国经济发挥多大作用？

作者莫开伟系中国知名财经作家中地方金融研究院研究员

经过超过半年前期筹备与研究讨论之后，被市场称为“二次房改”的“进一步深化住房制度改革”工作，终于提速。在中央经济工作会议、中央城市工作会议于2023年末相继召开之后，“二次房改”目标、路径等，均已基本确定（1月10日中国经营网）。

中央政府拟在此时推出“二次房改”政策，是中国经济运行过程出现深层次矛盾形势所迫。目前中国大规模城镇化在未来需解决几亿新市民住房需求，房地产高库存拖累相关产能过剩，需加速去库存化，这两个问题若得不到有效解决，中国城镇化将是一句空话，中国房地产业就有硬着陆风险，进而会引发金融信贷风险。

众所周知，未来几亿新市民拥入城镇，首先要解决安居工程，这是新市民融入城镇最关键的一步，没有住房就等于无法让新市民扎下根来，新市民只能永远以客居心态“漂泊”城镇，只能成为被边缘化的低等市民，并有最终被逼回农村的危险。同时，不及时进行“二次房改”，就会存在一边是房地产高库存与一边是新市民购房困难并存的尴尬局面，房地产业就无法越过漫漫“严冬”。

而未来即将推行的“二次房改”与中国1998年推行的“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。”房改模式相比，有了较大创新和突破；同时也将对原有城镇住房保障体系调整和改善起到巨大推动作用：一方面，建立租购并举的房地产市场，相比第一次房改有了明显进步，且制度规定取向更加成熟化和人性化。这项制度规定体现了购房和租赁两种不同消费需求，因为住房需求不单指购房需求，还有租房需求，新市民可根据自身经济能力和消费喜好去选择住房消费方式，而将购租并举房改思路贯穿“二次房改”始终，无疑为适合新市民消费能力及满足新市民多样化住房需求奠定了坚实制度基础，一定能焕发并扩大新市民消费欲望，对改善新市民住房环境及带动城镇化发展将起到重要推动作用。另一方面，为更有效实施购租并举房改政策，政府有关部门正考虑通过国有资本和市场相结合方式，建立专业租赁经营机构；并在北京、上海、广州、深圳四个特大型城市按照住建部要求，着手开展房地产信托投资基金试点工作，这些都将为市场化、规模化运营住房租赁市场，供出口和保障，也能为新市民顺利租房提供了便利。此外，住建部有可能对现有住房保障体系品类做出完善和调整，并着手对廉租房、公租房和经济适用住房等“三房”并轨进行研究，也有可能确定不再兴建经济适用住房。尤其住建部已开始考虑实行公租房货币化政策思路，即通过市场筹集房源，政府给予租金补贴的方式对公共租赁住房进行运营，为新市民顺利住房并融入城镇生活提供了便利。

同时，更应看到，中央层面已经确定，在落实新型城镇化发展模式背景下，逐步放开省会以下中小城镇落户限制，在区域中心城市的功能、就业吸附能力提升后，将带动更多周边地区农村居民、小城镇居民进入区域中心城市落户，继而产生住房需求，为“二次房改”铺垫了基础，房改一定能顺利推进。尤其，“二次房改”若能顺利完成之后，对加速房地产去库存化及消除中国城镇化住房障碍将起到重要作用，有利于中国大规模城镇化建设迅速铺开；同时也意味着既能提高新市民落户城镇邻居环境，也对钢铁、水泥等产能过剩产业化解及推动中国经济“供给侧”改革起到强大推动作用。由此，“二次房改”政策一旦出台之后，是项事关民生的重大社会系统工程，各级政府应加紧落实，让其真正发挥政策威力，为打破中国经济局长僵局起到“催化剂”作用。

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