已转为非农户籍如何继承并保护好老家的房屋和宅基地？

随着城镇化的加速发展，城市的吸引力越来越大，不少年轻人走出农村，到城市安家落户。许多人为了孩子在城市的入学问题，把农村户籍转为了非农户籍。但是随着国家对农村扶持力度越来越大和乡村振兴政策热潮的到来，很多已经转为城镇户口的人也越来越重视宅基地。

这时问题就来了，子女是城镇户口，而父母还是农村户口，当涉及农村房屋遗产继承时，城镇户口的子女能否继承父母在农村的宅基地和上面的房屋呢？

不妨先看看最高人民法院的最新判例。案号：（2023）最高法行申84号案件概况：陆小平申请最高人民法院再审称：

1. 再审申请人并不是对南政（2000）土建许字第3405号《衡南县城乡个人建房宅基地许可证》（以下简称3405号证）项下的宅基地和宅基地上的房屋主张权利，而是请求对衡南县政府颁发给陆魁春的3405号证是否合法进行审查。

2. 再审申请人与3405号证有直接利害关系，是本案的适格原告，本案未进行实体审查违法。

请求撤销一、二审裁定；确认3405号证违法并予以撤销；确认雨母山乡政府与陆魁春签订《拆迁安置补偿协议》无效并判令其重新与陆小平签订《拆迁安置补偿协议》。

最高院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆小平之父陆秀益所有。上世纪50年代初陆秀益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山乡管辖），到衡阳市线带厂工作并转为城镇户籍，陆小平出生后一直随父母在衡阳市生活，亦为城镇居民。2000年，陆魁春经陆秀益同意，向相关部门申请拆除陆秀益的旧房建设新房，衡南县政府为陆魁春颁发了3405号证。2007年1月，陆秀益去世。可见，陆秀益作为非本村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆魁春对原房屋拆除已经丧失，陆小平作为陆秀益的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继，故衡南县政府的颁证行为与其没有利害关系，其请求撤销3405号证，不具有原告主体资格。一、二审裁定驳回陆小平的起诉，并无不当。

《土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；”依据以上法律规定，农村的宅基地属于集体所有，只有本集体经济组织的农民享有使用权，但不享有所有权。当农民的户口迁到城镇后，其便不再属于该集体经济的成员。所以，原则上讲，其对农村宅基地不再享有使用权，其子女对该宅基地的使用权自然也不得继承。《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”也就是说虽然其户口性质发生了变化，其对该宅基地不享有使用权了，但在变更户口之前，该宅基地上已建造的房屋该居民仍享有所有权，有权对该房屋进行处分，可以出租、出售、赠与、继承。《民法典》第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”所以，城镇户口的子女对老家祖辈使用的宅基地是不能继承的，但宅基地上建成的房屋属于公民个人财产，是可以继承的。因此，农村老家的房屋继承不关乎户口，只要被继承人的房屋具有合法产权，遗嘱继承人或法定继承人即可按照继承法规定享受继承权，但只能继承农村宅基地上的房屋，对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。但按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。还有，由于国家目前对农村房屋继承没有出台具体规定，结合实践操作，在“宅基地属于农民集体所有”，“一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过省、直辖市、自治区规定的标准”前提下，本村村民与城市居民因继承取得农村房屋的结果是不一样的。

本村村民因继承取得多处住宅的，原则上不作处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建。房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。城市居民继承后，因为不是本村村民，无法变更宅基地审批表，不能出卖该住宅，也不得翻建，但房屋年久失修后可以加固。

从《土地管理法》的相关规定及最高院的裁判规则可以看出，作为已转为城镇户籍的居民来说，要想保住宅基地及其上面的房屋，必须做到以下几点：1、无论如何，宅基地上的房屋不能拆除，因为一旦拆除，你再也没有资格建造！因为宅基地属于集体经济组织所有，只有集体经济组织内的成员才有宅基地使用权，而宅基地上的房屋才是私有财产。2、如果老房子的确已经破烂不堪了，建议维修，加固，否则，房子塌了，权利将清零。3、如果你是继承父辈的宅基地房屋，虽然宅基地无法继承，但宅基地上的房屋作为公民合法财产，仍然可被继承，只要房屋不倒，权利就在。需要提醒的是，如果你已是城镇户籍，而父辈还在农村生活，建议趁父母健在，给父母建一个好点的房子，一方面可以改善一下父母的居住环境，另一方面，今后这个房子，你是可以继承的。相应的，你继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。

那么，如何办理农村房屋继承呢？对于已经领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。当然，房产继承手续必须经过五项办理过程，即房屋评估、继承公证、房屋测绘、继承登记和规定需要提交的其他资料。需要注意的是，如果涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。至于农村房屋遇到拆迁，城镇户口的子女能否获得拆迁补偿款的问题，答案是肯定的。不过，农村宅基地房屋的拆迁补偿分为两种，一种是对地上建筑物的补偿，地上建筑物也就是房屋所有权是归产权人所有的，作为父母的遗产，无论户口在哪里，子女都有权继承。另一种是对宅基地使用权的补偿，因为并不属于遗产部分，所以不能继承，至于宅基地使用权的补偿款如何处置，目前没有具体的规定。

来源:自然资源普法

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