签订房产中介居间合同时应注意哪些问题

一、【房产中介资质】购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应谨慎交易，向有关部门核实、举报法，实践中不乏中介公司人员卷款而逃的案例。

二、【明确中介费用】在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。同时根据《关于规范上海市居住房屋买卖，租赁中介经纪服务收费的通知》规定：居住房屋买卖中介费不超过成交价的2%，也就是说对于买卖其中一方，最多只能收取1%的中介费，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费相关条款。另外现在上海地区的银行贷款都不在支付返利，有可能房产中介要求买卖双方支付办理贷款的服务费。律师理解，支付可以但也只能支付给银行，由银行出具服务费收据，房产中介费用只能是成交价的1%。

三、【买卖双方资料】这个方面主要是出卖方，需要提供房产证、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料(应要求房产中介出具该房屋所在地交易中心房屋产权登记情况，俗称“产调”)对于买方也就是身份证明。

四、【意向金转定金】一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还。所以要格外留心定金、订金，预付款，违约金条，尾款等款项。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利“霸王条款”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。

五、【房款支付事项】买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的，所以要量里而行，多给自己留有时间和空间;税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担;该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。

六、【交房设备户口】交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金;设备装修价款如另外作价，则应另签协议，避免多缴税费。户口最好是交易过户前迁出，同时也需要明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。

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