买卖合同怎样合理防范欺诈行为

【事件经过】

刘先生发现在自己并不知情的情况下，所购商品房的开发商工作人员改掉了合同中的一个词，使他的房屋使用性质由“住宅”变成了“公寓”。刘先生要求对方给个解释，开发商工作人员称“公寓”和“住宅”没太大的差别，是销售人员个人疏忽造成。而刘先生提出的“起码赔我一台彩电，表明一个道歉的态度”的要求则被开发商拒绝。

“住宅”变“公寓”

住宅合同签好被收走

这段时间，刘先生为自己买的一套商品房而怄气。他是一家医院的医生，在离单位近的城西看过几个楼盘后，最终看上了位于蜀鑫路的“海亮樾金沙”。

刘先生说，去年12月中旬去售楼部选房，销售人员透露了他们的楼盘有两种类型，一种是住宅，一种是公寓，产权都是70年。刘先生当时并不太了解差别有多大，但他态度却很明确，“当然要住宅”。

他选下其中一栋楼的1601房，当时售楼小姐亦明确，这一套肯定是住宅。华西都市报记者看到双方购房合同“主合同条款的补充约定”一页“商品房基本状况”中明确：根据房屋产权面积测绘成果报告，该商品房设计用途为“住宅”，如房屋面积实测报告书对商品设计用途改变的，以报告书载明的设计用途为准。

合同签好后，售楼小姐称需暂时收走，要拿去盖章，大概过两周左右的时间再返还。

再见合同，住宅“没了”

不久，售楼小姐就电话通知他去取回合同。刘先生说自己没什么买房的经验，而且合同页那么厚，根本没考虑去细看，心想合同都签字了，对方应该不会有什么“小动作”。

但直到他前去贷款中心办手续时，工作人员输入他购房的具体信息却告诉他，其所购房屋并非住宅而是公寓。刘先生顿然觉得诧异，赶紧拿出购房合同原件端详，这才发现合同有了很不起眼的一处更改：合同中本来勾选的“住宅”一项被打了个叉，重新勾选了“公寓”一项。而拿回合同后，他完全没注意到这个更改的细节。

“我难以接受。如果开发商一开始明确并如实地告诉我这是公寓，不是住宅，我肯定不会买。怎么可以用诱导欺骗的手段对待我呢?”刘先生说。经过咨询律师，刘先生提出一个索赔诉求，他自认为要求并不高，“赔偿我一个彩电，表明一个认错的态度。”但到目前为止，没有得到开发商的回应，也没人向他道歉。售楼人员朱小姐告诉他，现在公司房价涨那么高，公司不同意他的提议。

售楼人员：税费无差

刘先生在获知合同被更改后第一时间联系了当时的售楼人员朱小姐。开始，朱小姐称，这个项目里只有朝北的房子才是公寓，朝西的是住宅。但刘先生的房子是朝西的，后经过查询，朱小姐又答复他的1601房确实产权性质是公寓。而且同一楼层，和1601朝向、户型完全一样的1606却是住宅。对于他的疑问，朱小姐让他宽心，“只是房屋使用用途为公寓，税费和后期物业管理费都是一样的。”

果真如此么?12日上午，华西都市报记者就此致电朱小姐，后者则以休假为由而让记者咨询售楼部热线。但几分钟后，朱小姐马上联系上刘先生，称他们负责的经理会跟他联系。但据刘先生称，其负责人至今仍未联系过他。

律师观点：存在欺诈

蓉城律师徐*辉认为，住宅与公寓虽然目前在国内两者实际差别不大，但仍属于不同的使用用途。

开发商如果在出售房屋前未明确标注属于公寓，那么在合同达成阶段就存在一定的欺诈行为。如果购买者不愿意履行协议，可以要求达成协议自身所受损失的赔偿。不过，这就涉及一个问题，如果双方达成协议阶段要毁约，购买者就得证明自己的损失有多大，所以刘先生的诉求，很可能得不到开发商的回应。

业内人士：差别在保值率

从事房屋销售的业内人士透露，在高层住宅小区内，一般都有“住宅”和“公寓”两种性质的商品房，在房屋规划设计阶段就已经定性，两者存在区别。

“公寓”和“住宅”差别到底在哪里?华西都市报记者查阅了相关文件规定，《市规划管理技术规定》对公寓的名词解释是：除要求外均满足《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。按照该规定，“每套住宅至少应有一个卧室或起居室(厅)大寒日日照不低于2小时(三环路以内住宅大寒日日照不低于1小时)”，达到这个日照要求的房屋才能称为住宅，而公寓则达不到这样的要求。

成都二手房销售人员黄先生告诉记者，在售卖二手房的时候，房产证上标明为公寓或者住宅，买家会比较在意。因为光标准不同，售卖时住宅类公寓价格会受到一定影响，所以两者的更大差别在于住宅性公寓的保值率不如住宅。

【法律解读】

一、订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息

订立合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。

二、对代理人签订合同应对其代理权进行了解

对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。

三、注意提高具体业务人员及领导人的素质

在合同订立过程中许多漏洞的出现是由于经办人员对业务不熟悉，对相关不了解所致，因此应注意提高业务人员及领导人员的业务能力及素质，熟悉本行业的业务情况切实反映和保护自己的利益。掌握本行业相关法律法规，了解法律是否对该交易行为有禁止或限制性规定。对专业性较强的合同可以让律师等法律专业人员提供帮助。

四、合同订立应采取书面形式并使用比较标准的

我国《》虽然允许采用书面形式、口头形式和其他形式，但因为非书面形式在发生纠纷时不好确定责任，也为避免被人利用进行欺诈，订立合同应尽量采用书面形式。同时订立合同时应尽量参照合同范本，并结合具体情况订立。内容应尽量详尽、明确。我国工商行政管理机关颁布有标准的合同范本可以进行参照。若有条件可以由工商行政管理机关对合同进行鉴证。一方面可以对内容进行把关，另一方面也可以增强合同的严肃性和可信度。

五、对恶意履行的防范

对合同进行恶意履行的情况非常复杂，但在订立合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。如，对对方当事人的资信有所怀疑，应尽可能要求对方提供担保。另外在合同履行中出现问题，应积极主张自己的权利，并保留相关证据。积极行使诉权通过人民法院保护自己的权利，以免因超过诉讼时效而蒙受损失。

六、对用支票进行支付应按规定程序检查以免被套走标的物

防止虚开支票的欺诈有两个方法较有效，一种是款到交货，根据支票转账所需时间，要求买方款到卖方账面后才交货，但这种方法一般很难使买方接受除非货物较为紧俏。另一种方法是直接到出票人开户银行去持票入账，马上就能知道支票能否兑现，如能兑现可以即行转账，如被拒付可以立即停止发货，从而避免损失。

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