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我们在外面租房子住的时候都必须签订租房合同，而且房东的房务员应当是在房管局进行备案了的，如果要是租赁合同无效的话，有可能对方是属于欺诈行为而进行签订的，或者是属于双方所签订的合同，那么租赁合同什么情况下是无效合同，法律怎么规定的？

网友咨询：

租赁合同什么情况下是无效合同，法律怎么规定的？

上海明伦律师事务所史丹丹律师解答：

第一、因签订合同主体不适格从而导致租赁合同无效，一是无民事行为能力人或者是无权代理人签订的房屋租赁合同；二是限制民事行为能力人或者超越代理人权限签订的又未经追认的房屋租赁合同。

第二种情况，因租赁的房屋不符合法律规定或者合同的约定租赁合同什么情况下是无效合同，法律怎么规定的？，致使房屋租赁合同无效。比如违章建筑的租赁合同无效；或者，租赁期限超过临时建筑的使用期限，那么超过部分无效；再比如，必须经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋；

第三种情况，房屋租赁期限过长，如超过二十年的，超过部分无效。

第四种情况，共有房屋租赁合同的无效，在共有人之间没有特别约定的情况下，共有房屋的出租应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下，将被认定无效；

第五种情况是房屋转租的无效情形，如承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人可主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。

上海明伦律师事务所史丹丹律师普法：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

上海明伦律师事务所史丹丹律师补充：

现代社会，房屋租赁已是一个很普通的现象，随着人们的法律意识逐渐增强，对于房屋租赁需要注意的事项越来越多，希望法律风险的防范对于现在或将来的出租人、承租人能在房屋租赁中保驾护航。

史丹丹律师就职于上海明伦律师事务所，系中华律师协会会员，上海律师协会会员。史丹丹律师具有丰富商业项目运作经验，熟悉商业合同风险、公司运营风险等，尤其是特许经营领域，系多家公司的外部法律顾问。

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