一文看懂“租房”中的法律问题

如今，租房问题几乎已经成为出门在外工作人群必须面对的问题。根据易居研究院发布的《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》显示，2027年全国城镇将形成约1.8亿规模的租房人口。相信在我们身边肯定也有很多人有过租房的经历或者正在租住房屋。那么在租房中都有哪些法律问题呢？我们又应该如何在租房中维护自己的权益呢？

一、租赁合同的基本问题

（一）租赁合同无效的情形

违法建筑（未经有关部门批准的临时建筑以及没有规划证的建筑）出租的，该租赁合同无效。在此情况下，出租人不得请求承租人支付“租金”，只能依据《民法总则》第一百二十二条不当得利条款，请求承租人支付涉租房屋的“占有使用费”。

（二）合同租赁期限的确定

租赁期限应当在合同中约定清楚，如果租赁合同没有约定租赁期限或者约定租赁期限无效的则为不定期租赁合同。

约定期限无效一般表现为如下情形：

1、约定租期长于20年的，超过20年的部分为不定期租赁。

2、经批准的临时建筑租赁合同一文看懂“租房”中的法律问题，约定租期超过批准的使用期限的部分为不定期租赁。

3、承租人合法转租的情况下，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分为不定期租赁。

4、约定租期6个月以上的租赁合同未采取书面形式的，整个合同为不定期租赁。

5、租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

注意：在不定期租赁合同中承租人与出租人双方都有随时解除租赁合同的权利。

（三）一房数租问题

当一个出租人与多个承租人签订了租赁合同，各承租人均请求出租人向自己履行租赁合同的，应依照以下顺序进行；

第一位：已经合法占有租赁房屋的。

第二位：已经办理备案登记手续的。

第三位：合同成立在先的。

当然，因出租人违约而不能取得租赁房屋的承租人可以请求出租人承担相应的违约责任。

二、承租人的义务

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（一）承租人不得滥用租赁物，否则，出租人有权请求解除合同并要求承租人赔偿损失。

（二）转租问题。

1、擅自转租

承租人在未经出租人同意的情况下擅自将租赁物另行出租给次承租人的，出租人有权解除合同，并请求次承租人返还租赁物。但出租人的此项解除权的除斥期间为出租人知道或应当知道承租人擅自转租之日起6个月，即6个月内不行使解除权便视为默认同意承租人转租。

2、次承租人向出租人的租赁物返还义务

出租人与承租人之间的租赁合同无效、届满、解除的情况下出租人有权请求次承租人返还租赁物。负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房的占有使用费。

3、次承租人对出租人、承租人之间租赁合同纠纷的参与

若因承租人拖欠租金，出租人欲解除合同的，次承租人可代承租人支付租金，并承担其他违约责任，以阻止合同的解除。另外出租人、承租人之间的租赁合同纠纷案件，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

三、法律对承租人的保护

（一）承租人的优先购买权

当房屋出租人欲将租赁房屋出售时承租人享有同等条件下的优先购买权,但此项权利存在限制。

以下情况承租人无权主张该项权利：

1、房屋共有人行使优先购买权的；

2、出租人将房屋卖给近亲属的；

3、第三人善意购买租赁房屋并且已经办理登记手续的。

（二）买卖不破租赁（《合同法》第229条）

指出租人在租赁期间将租赁物出售的，买受人的所有权也不得对抗承租人的使用权，承租人可以依照合同约定继续使用房屋至合同期满。

但此项权利亦有限制：

其一、如果房屋在出租给承租人之前就已经抵押，且抵押已经登记的情况下抵押权人行使抵押权的承租人不得使用此项权利加以对抗。

其二、在房屋租赁前，该房屋已被法院依法查封的情况，承租人也不得使用此项权利。

（三）第三人继续承租权

是指承租人在房屋租赁期间死亡的情况下，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续使用该房屋，如租赁房屋用于从事经营活动的，其共同经营人或者合伙人也有权请求按照原租赁合同继续使用该房屋。

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