今天给各位分享商品房价格的知识，其中也会对商品房价格构成包括哪些进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

5 月份商品住宅价格涨幅回落或降幅扩大，有哪些原因？

统计局网站在今年五月，发布了五月份商品住宅价格涨幅与回落或降幅扩大的数据对比，从数据来看，一线城市房价上涨0.4%，涨幅比去年同期高出百分之二，二线城市房价下降0.1%，三线城市房价下降0.3%，导致出现这样的原因，主要是因为房地产行业受疫情影响后，正处于回暖期，一线城市的房价已经开始在上涨了，接着就会带动二三线城市房价持续上扬。

其实现在不管是一线城市，还是二三线城市，商品房的产能都处于过剩的状态，房子越建越多，房价却居高不下，甚至是越来越贵，其实并不是因为商品房供不应求，而是炒房投资的人太多了，很多人的固有思想观念是，把钱放在银行不如投资炒房，正是因为炒房的暴利趋使了不少人加入到炒房的行列。

就拿我们重庆市这边来说吧，08年的时候，商品房价格才1000元每平米，而我14年购房的时候，房价已经飙升至4500元每平米了，而我所在的小区，现在房价已经炒到10000元每平米了，虽然房价这么高，但是小区里边的房屋入住率并没有达到百分之百，很多房屋闲置，至今都未曾装修入住，并不是说这些房子砸在了开发商手里，而是这些房屋变成了炒房者投资的商品。

06年过后，出现了一个新兴职业，二手房置业顾问，说直白点，就是炒房的，房屋中介，自从有了这些人之后，房屋不再单纯是用来住的了，而演变成了炒房投资的一种商品，炒房比炒股票要稳当得多，炒股的人很多被割韭菜，被坑的血本无归，而炒房，不但是暴利，而且，还不会担心跌价。

前段时间因为疫情的原因，买房的人减少了，而现在疫情得到有效控制，一线城市基本上复工复产，二三线城市居住的人，很多是去一线城市打工的，在一线城市挣钱了，回二三线城市购房居住，生活，所以二三线城市的房价回升相对来说要稍微慢一点。

而另一方面这些都是纸面的宏观数据，当不得真，有些房地产公司，为了向国家哭穷减少纳税和获得资金政策扶持，在纸面数据上造假，我之所以这么说可不是跟你乱说的。

就拿我们这边来讲，虽然疫情从19年就开始了，可是我们这边房价根本就从来没有降过，反而新建的几个楼盘，去年开盘价八千元每平米，今年就已经涨到一万了，那有什么二三线城市房价下降的事情？但是现在很多新楼盘，偌大的小区，却看不到什么人，这也是事实，房屋都卖出去了，却见不到人入住，因为大量房屋都卖给了炒房的人。

影响房价的几个因素

一、疫情得到控制

因为19年疫情的影响，这几年断断续续在各地又短暂的出现，从而导致各行各业经济增长放缓，但是随着疫情得到有效控制，逐渐复工复产，经济总体形势向好，所以商品房市场已经开始复苏，一线城市房价开始上涨，跟着就会带动二三线城市持续回暖。

二、投资房屋增值保值的思想影响

很多人都认为将钱存在银行不保值，而且不能增值，所以选择将自己的积蓄去投资炒房，正是这种思想的影响，导致现在房价持续上涨，虽然，很多楼盘，入住率不足百分之五十，而大量住房转型成了投资的商品，如果这种势头不进行合理的管控，最终的结局，那就是开发商不断的大量建房，而投资者手里的资金被全部套进去之后，无法脱手，抱着几套房子，一不能换吃的，二不能换穿的，只能闲置。故而国家在很多一线城市出台了，商品房限购的规定，对恶性炒房必须进行管控，否则后果会很严重。

三、农民在城市购房定居

你现在去农村看看，很多农民在八几年和九几年建设的住房，不是闲置杂草横生，就是屋里只有一两个耄耋老人，而年轻人，常年在城市里打工，有很多都选择在城里购房定居，这也是二三线城市购房大军的中坚力量，就拿我们小区来说，百分之八十都是从农村搬来的。

5 月份商品住宅价格一线城市房价开始上涨，二三线城市房价降幅扩大，造成这样的情况，主要原因有三点，之一是因为，一线城市受到疫情冲击后，全面复工复产，所以房价也率先开始上涨，在这样的大环境下，炒房大军开始购房投资，从而拉动了房价持续上扬，在一线城市的带动下，二三线城市，房屋销售，也搞起了降价促销，虽然表面看，是价格有所下降，实则是在促销，随后商品房价格也会跟着上涨。

第二点，是因为，一线城市，复工复产之后，大量务工人员涌入，这其中也不乏投资购房和刚需购房的人，而在二三线城市，明显经济增长要缓慢一些，所以房地产市场回暖稍慢。

第三点，很多人认为投资购房能增值保值，在目前来讲，不少人，把自己的积蓄拿出来投资买房，而这种投资现象在一线城市，最为普遍，二三线城市因为受房屋饱和度的原因，稍微放缓了些。

商品房价格构成 商品房如何定价?

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

商品房价格构成

一、土地使用权取得费

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、 *** 获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、 *** 费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

四、利润

以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属 *** 定价或 *** 指导价的商品住宅，其利润率由 *** 价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

六、商品住宅差价

包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属 *** 定价的 *** 指导价的，报价格主管部门确认。

商品房定价有三个内容

1、总体均价确定

商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个 *** ，更好是通过三个 *** 分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算最终均价。

2、推售策略确定

推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。

3、每套房屋定价

在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异(位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等)，分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。

关于商品房价格构成、商品房如何定价小编就介绍到这里了，希望能给广大购房者带来一些有用的帮助，了解商品房的价格，对我们的购房计划还是很有帮助的!

商品房买卖合同上写明的价格一般是

成交价。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格－般就是这个价格。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房备案价格和销售价区别

（1）含义不同

商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格。

销售价就是开盘后的价格。

（2）价格高低不同

备案价格是开发商新售商品房的更高价格，并不是已经出售或者正在销售的房源的实际成交价格。房地产开发商做出的价格承诺，在实际销售过程中不得突破。如果涨价必须二次备案，说明涨价原因。

商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5%，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。也就是说从理论上说， *** 都会要求严格执行房价备案制度，销售价格不允许比备案价格高。

（3）执行标准不同

备案价就是指每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格,而不是现在所普遍采取的随行就市。具体而言，则是对开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案,调价幅度超过备案就需要重新备案，不然就可能违规或者不能签约。

房产开发企业在销售方案中申报的“一房一价”，要明确调价的期限,并严格按照申报价对外销售。

扩展资料

房价备案制度是指要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。

普通商品住房销售价格，由房地产开发经营企业在规范成本核算的基础上，在公布的市场平均利润率及合理幅度范围内制定销售价格水平。

市场平均利润率由价格主管部门会同相关部门按照规定的程序测定，合理上浮幅度由价格主管部门根据本地经济发展水平、群众购买力和市场供求状况确定并予以公布。

参考资料来源：

百度百科-房价备案

百度百科-一房一价

什么是商品房

商品房 是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得 土地使用权 后经营的住宅，均按市场价出售。 商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成，从法律角度来分析，商品房是按按法律、 法规 及有关规定可在市场上自由交易，不受 *** 政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、 二手房 等。 商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过 *** 计划主管部门审批，建成后用于在境内范围出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。 外销商品房，指房地产开发企业按 *** 外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报 *** 计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 《商品房销售管理办法》第六条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及 商品房预售许可证 明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。