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提问：雕叔，花卉园的碧泉花园小区如何，2005年的，建面11000，里面我以前住过，安静，离轻轨站600米。

回答：缺点：1、小区靠近花卉园里面很了，出来坐轻轨要走一段路；2、户型有点奇葩，很多客厅都要下一个台阶；3、花卉园周边都是老破小，租金和售价偏低影响周转和出租；4、短期内看不到花卉园改建计划，长持无太大暴击机会，这个价格还不如考虑巴滨路等五年暴击。优点：1、比较适合在光电园、观音桥和中医院附近上班的人居住；2、周边有个花卉园，晚上散步有个去处；3、小区安静适合自住需求。建面11000可以考虑加州城市花园，板块活力更强。

提问：浮云老师，你觉得富邦金玖如何？是商业性质的公寓，位于石桥铺半山公馆附近，我去过，感觉周边很荒，但听说在打造英利汽车城，不知道以后人流量如何？

回答：我要被你气晕了。我打了五百多字，发出来你删了，现在重打。这一次就给你几个字：不行！隧道旁，参考嘉华大桥重庆天地。不行！石桥铺得了渝中区的病！老破小一大堆要改造！（原话是：没有渝中区的命，得了渝中区的病）最后是：公寓碰不得！

提问： 坐标南京，夫妻名下一套经济适用房85平，值170万，无贷款，已住十年，小区已出新。另有一套镇江宝华镇的商品房，值105万左右，尚有38万商贷未还清。现在孩子上四年级，对应的初中学区很差，在考虑是把宝华的房子卖了，到手大概六七十万，再借点买个一般的比现在好点的中等初中学区房，还是找人花个二十万上个好初中然后租房。因为和老人一起住，不想卖这套经济适用房，但宝华的房又迟迟出不了手。一中的初中学区都在200万以上，月供方面每月一万能承受，现在不知道如何，怕选择错，请雕叔给个建议。

回答：你好，根据你的情况来看，出手镇江房子，买南京初中学区房，是最有价值的打法。镇江投资真不适合。人口经济都跟不上。不要为了买而买。建议尽快出手，可以抬高中介费，让中介卖力给你推。没必要花20成本去找关系上初中学区然后租房，这样资产并没有改变，不如出手置换，既可以解决上学问题，又可以优化资产配置。南京的楼市，是一个非常独特的风格，尽管南京并非一线城市，但在房价意识形态方面以及规模来说，南京都达到了国内领先水平。过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么？就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。经历了3年调控，二线学区房涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破。未来，南京房价还在爬坡期，想入股南京的门槛越来越高，投资还是要趁早。南京投资价值高的板块，详见知识星球内部。

提问：雕叔，从您的微博追过来的。看到您刚踩盘了武汉不限购去的楼盘，本人近期有投资打算，请问金100万，三无，投资建议武汉还是重庆？具体楼盘？谢谢！

回答：武汉，金地中核格林格林，中国核建锦城。你不是武汉土著，限购的话，更建议你去重庆，目前新房推荐保利观塘，中国铁建玖城壹号。二手集中看弹子石国际社区，龙湖，融侨半岛，龙湖观山水，康德国会山，花蔓廷等。南滨路，北滨路，二郎彩云湖，骏逸第一江岸、阅江阁，北岸江山东区、华润中央公园，半山华府、招商江湾城、华宇北国风光，绿地海外滩，平安摩卡、城市印象、渝能明日城市、巴蜀城、金科廊桥水岸，龙湖源著、两江春城、橄榄郡、春风城市心筑，春风与湖、协信天骄城、恒基翠庭苑、蓝光彩云府、协信彩云湖、万科金色悦城，协信云栖谷。

提问：自诉：我看房子，看了好多年，本身对房子还有些研究，可是就是舍不得把钱花出去，不是没有钱，多少还有点，买几套房子，不是很贵的，一点问题都没有，可是就是舍不得，看着房价一天天涨上去，心里很苦，当年水库多军买的8000，我现在买成了18000，哈哈，早点醒悟，我就不是今天的我了。

回答：08年我在上海工作，当时出来一个楼盘叫：汤臣一品，十万一平。徐家汇还有两万多的房子，莘庄遍地一万左右。十年过去了，现在很后悔当时没有叉上海（当时有能力叉徐家汇和莘庄的房子），而是叉的重庆。每个人都是交了学费的。

提问：朱红老大，可否推荐几个重庆目前租售比较高的楼盘，老破系列，次新，新盘，都说下

回答：老破加州花园加州城市花园天一新城长安华都金科花园祈年悦城次新庆业巴蜀城中渝爱都会保利香槟花园春风城市心筑渝能明日城市橄榄郡融景城锦峰新盘晋渝v时代隆鑫盛世普天，注意远离清真寺大渡口绿地城大渡口凤凰城中海九龙天颂巴南八公里，九公里，巴南万达附近新盘。茶园保利，荣盛两个楼盘回兴板块高层蔡家中央大街上城中央这些是相对比较有性价比的一些楼盘。

提问：现有资金40多万，在重庆有一套房，想投资一套，三五年出仓，烦请推荐几个楼盘，价格多少合适？潜在涨幅预估？2023上车时间何时适当？

回答：40万买北滨路、南滨路、南坪、观音桥、五里店、大坪、冉家坝、大龙山这些地方合适，差一点再借。如果是首房首贷总价考虑130万的。如果是第二套贷款总价考虑100万的。三年出仓考虑北滨路、观音桥、五里店、冉家坝、大龙山；五年出仓考虑南坪、南滨路、大坪。最近要开盘的融景城臻苑可以考虑；另外融景城周边的二手房城市印象、城市经典、丰业御景铭洲、巴蜀城也不错；2023年重庆应该呈现30000-20000-10000的局面。新房：30000套内；次新：20000-25000套内；老旧：10000-20000套内。

提问：雕叔，怎么看几个开发商合作，这种楼盘和独自开发的区别是什么？这种情况是一直都有还是最近几年的新模式？

回答：近几年来房企快周转模式成为一种市场主流，像碧桂园，万科，保利，恒大，联发等。而资金周转也会越来越差，联合拿地相当于报团取暖。一方面可以面对高地价卖不动房子的风险；第二方面可以降低资金周转风险；所以自然而然大家都一起拿地了。

提问：雕叔，为何康德国会山回调那么多？

回答：这个楼盘，在重庆土著那里本来就不好，而且是重庆楼市皆知的凶宅。其实这都不是主要原因，你看看重庆，哪个楼盘跌得不多，自2023年6月以来，全面下跌，毫不夸张，有些楼盘的跌幅比康德国会山大多了。

提问：南岸四公里轻轨口小区顶楼朝西三房，建面每平要低到多少才值得入？七千？八千？

回答：你不说小区名，其他信息也给的不多，我怎么帮你建议呢？不过你淘笋的话，建议低于周边30%的二手房可以选，再选小区里面较低价位的。现在那边的价格考虑7000左右的。

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