引 言

从上个月开始，从江西掀起了“停贷潮”。相关消息显示，目前强制停贷的楼盘已增加至84个。据新浪财经报道，景德镇、武汉、商丘、郑州等城市14个楼盘业主发布“强制停贷告知书”的总影响户数约4.6万户、总房款约347亿，明文提到的资金缺口就有61亿。

此次风波从业主和地产企业蔓延至银行体系，事件发展到现在这一步引起了全社会的共同关注。实际上，涉事的烂尾楼部分是因房地产企业发展问题而起。对于业主的困局，我们也深感同情，期待事件能够得到完美解决。

其实因购房而造成的断供纠纷并不在少数，无论是买房者的个人，还是卖房者的开发商都需要因此承担相关责任。断供以后，个人就真的能等到楼盘复工交房后再恢复供贷吗？

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购房者断供，

开发商是否可以解除购买合同？

通常来说，开发商出售的是期房，购房者在买房时尚未取得不动产权证，银行面临已发出贷款但未取得房屋抵押权的风险期。因此，银行为保障资金安全，通常会与开发商签订贷款合作协议，开发商需对购房者所贷款项承担连带保证责任，在房屋抵押登记手续办理完成后，担保责任解除，这就是实务界中所称的“阶段性担保”。

在购房人无力偿还贷款，开发商承担保证责任代偿后，依法有权向购房人进行追偿，但实务中，此种追偿权却难以行使。购房人之所以断供，往往是财务状况极度恶化，债务累累，甚至多数是已经被其他债权人对预售房屋进行了预查封。

在《民法典》及《担保制度司法解释》施行之前，开发商承担保证责任后，对购房人的追偿权仅是普通债权，在财务人负债累累的情况下，通常难以受偿。在《民法典》及《担保制度司法解释》之后，开发商可以主张行使银行对购房者享有的担保物权，进行优先受偿。但要实现担保物权，实践中也需经过漫长的评估、拍卖程序，时间成本较高。

有鉴于此，开发商在购房者断供，承担保证责任后，除了行使追偿权外，部分纠纷也另辟蹊径，采用解除购房合同的方式来解决。司法实践中，关于购房者断供，开发商能否解除合同，存在不同的观点：

①不支持解除合同

经检索各地法院不支持解除合同的裁判观点，理由主要基于以下几点：

第一，商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，开发商的合同目的已经实现，可通过追偿权保障自身权利。

如常州中院在（2023）苏04民再70号再审民事判决书中，认为：因某公司、杜某之间存在商品房买卖合同关系以及两者与某银行常州分行之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房买卖合同中，某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而杜某作为购房人的合同义务是支付购房款。

本案中，杜某已经依约支付了全部购房款，某公司作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。某公司也已经将涉案房屋实际交付给杜某使用，而涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于杜某享有的合同权利并非合同义务，杜某不需对此承担违约责任。双方商品房买卖合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中杜某不存在违约行为。

至于杜某未按期偿还银行贷款致使卓盛公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于某公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人杜某进行追偿的权利。某公司以杜某违反商品房买卖合同为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。

第二，约定解除条款为无效格式条款。

如蚌埠中院在（2023）皖03民终3692号民事判决中，认为：案涉的《商品房买卖合同》是某投资公司为重复使用而预先拟定的，在双方订立合同时，某投资公司就该合同附件四第四条第8款并未与丁某单独协商，故该条款为格式条款。

《商品房买卖合同》附件四第四条第8款中约定“若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息……出卖人有权解除合同及相关协议”，该约定排除了丁某在付清购房款后，要求合同继续履行并取得涉案房屋所有权的主要权利。

综上，双方就涉案《商品房买卖合同》附件四第四条第8款中关于解除案涉合同的约定无效，该条款对双方不具有法律效力。

②支持合同解除

各地支持合同解除的裁判观点，主要理由有以下几点：

第一，约定解除条款系双方真实意思表示，开发商有权行使约定解除权。如江西省高级人民法院在（2023）赣民终365号民事判决书中，认为：

某集团公司与唐某签订的《南昌市商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，合同中约定的解约条款内容明确，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。

合同签订后，唐某未按合同约定支付购房贷款，导致某集团公司承担了代偿责任。唐某逾期支付的购房按揭款由某集团公司代偿后，唐某并未向某集团公司支付代偿款，双方的合同约定的解约条件已成就。

第二，购房者已构成根本违约，开发商的合同目的不能实现。如贵阳中院在（2023）黔01民终5222号民事判决书中，认为：

本案中被上诉人因为断供行为导致上诉人向银行承担担保责任，且上诉人代被上诉人归还按揭贷款等各项费用后，被上诉人至今未向上诉人支付相关款项，因被上诉人的违约行为，导致上诉人房屋买卖的合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同既符合双方签订的《补充协议》第1.3.3条约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故本院对上诉人要求解除合同的诉请予以支持。

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开发商有权解除是主流

根据大数据检索，目前持第二种，认为开发商享有解除权是较为主流的司法判例观点。我们也倾向于支持第二种观点。

首先，商品房买卖合同与贷款合同不能割裂来看。

从法律关系的角度分析，商品房买卖合同与贷款担保合同虽然是独立的两个协议，但就整个房地产交易中，两个合同联系紧密，不能将商品房买卖合同与贷款合同割裂开来看。

其次，意思自治是民事法律制度的基本原则。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方协商的结果，其中包括购房者断供后，开发商享有的单方解除权，该约定不违反法律强制性规定，合法有效，应当被支持。

最后，购房者具有支付房款的义务。

作为《商品房买卖合同》的双方主体，购房者的主要义务是支付全部购房款。因业主欠贷导致开发商被银行划扣业主剩下全部贷款，其实质是开发商之前收取的购房款以代偿按揭贷款的形式“返还”给买受人，开发商并未实现其获取购房款的合同目的，有权解除合同。

结语

综上分析，在购房者断供，开发商承担保证责任的情况下，开发商有权依据合同约定或法律规定行使解除权，要求解除商品房买卖合同，这既是尊重当事人意思自治的体现，也是维护社会公平、践行诚实信用原则的重要表现。

当然，本文探讨的断供、开发商承担保证责任是在开发商被划扣了大部分或全部剩余贷款，占总房价相对比例较大的大前提下，即是一种较为严重的违约行为，如果是购房者仅有少量期数出现断供，银行对开发商划扣金额不大，期数不多等前提下，还应当综合考虑违约程度和公平原则。