房地产是属于资金密集行业，开发商需要调动大量的资金才能进行房屋建设，很多房开企业都有不同程度的负债，有些房开企业负债比例过高了，资金链就受到影响，一着不慎就会引发房开企业的破产。

那么房地产开发商破产，不履行合同义务时，业主该如何应对呢？

根据工程建设进度，可分为房屋已建成和未建成两种情况来进行分析：

01 房屋已建成

​如果所购房产已经完工并入住，那么开发商的破产对业主取得房屋不会产生太大的影响，但会出现开发商人去楼空，不履行合同义务，楼盘迟迟未能办证的状况。

遇到这种情况，业主首先要去不动产登记管理部门落实开发商是否办理了该楼盘的首次登记。

若已进行了首次登记，业主可自行携带办理房产转移登记的材料到不动产登记中心申请办理《不动产权证书》。若办证资料中涉及开发商，并且已无法从开发商处取得的，业主们可前往南宁市城建档案馆或相关部门调取。

若未办理首次登记，业主无法办理《不动产权证书》的，业主就需要联合起来，就开发商违约行为提起民事诉讼。同时，到住建部门去反馈情况，住建部门有市场管理之责，相关情况会记录到政务系统上。累计案例多了，政府会研究情况，出台政策，统一集中办理。这是一场持久战，业主们要做好心理准备。

另外，根据企业破产清算相关法律规定，业主已取得的房产不会被开发商拿来清算进行债务偿还，不用担心住着住着会被赶出去。

02 房屋未建成

若房屋未建成，产生的问题则复杂得多。开发商已无资金进行建设，业主将面对烂尾楼的事实。解决方法无非两大类：❶等待接盘侠；❷退房款。

先来接盘侠，一般开发商申请破产清算，法院会将开发商所建设的楼盘进行拍卖，若有新的开发商竞拍成功，会接手楼盘进行善后工作。如果拍不出去，也会有政府部门进行接手。等待接盘侠的业主需要保管好自己的购房合同与相关购房票据。这里需要提到一个重点，等待接盘侠期间，业主一定要按时还贷，否则会被银行起诉，导致房产权利被查封。届时，有接盘侠了你也不一定能解决这个问题。

也许在更多人看来，遇到这种事，还是退房拿回钱来得实在。那业主有没有权利要求退款呢？

有，但是碰到开发商破产，想要按正常程序退房难，估计那时业主也找不到开发商人了，这时最有效的退房方法是民事诉讼了，而且越快越好。开发商申请破产清算，必然欠有众多债务。业主起诉开发商后会有案底，当开发商资产被拍卖，业主会得到赔偿。

业主是否有优先受偿权？

答案：有！小编之前觉得第一受偿权应该是工程承包商，但最高人民法院早已出有规定。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中指出：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

以上法规确定了业主有优先受偿权，但不是所有业主，这问题需要分两种情况来看：

一是，如果业主是全款购房，或者是贷款购房后，在交房前已经支付了全部房款，那么开发商破产，撤离项目的情况下，业主是可以要求优先清偿权的。

第二种情况是，如果业主只是缴纳了首付款，在签订购房合同后遇到开发商破产的问题，该种情况下业主的优先清偿权可能得不到认可，毕竟开发商破产后的债主不止购房者。此时业主可以要求解除购房合同，返还首付款以及获得其他赔偿。

最后，小编再提一点建议：业主最好不要私下与开发商办理退款，因为开发商早已负债累累，私下退款很大的可能性是得到一张欠条，到时候催款真的是遥遥无期。