北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

地杰长安驿能不能投资？这是人家发来的咨询。又是公寓项目，懒得多说，按照常规简单回复了：租金高，升值慢，流动性弱，看自己注重什么决定吧。

一般来说回复完了也就没什么事儿了，顶多再问两句就算了。但这位老先生不同，一看就是认死理儿的老学究式，洋洋洒洒竟然发过来千字长文，口气强硬的要和我辩论。

核心观点就三个：一、这里的地段好，二环边建国门使馆区，绝对黄金位置；二、房龄新档次高，物业还好；三、价格低，才5万多一平，比周边的老破小都便宜的多。

老先生还说了，这是为了儿子才投资的。儿子很有前途，刚进入科研所。现在是为了第三代，准备卖掉老家的房子凑首付，买下这套房涨到合理价格后为孙子置换学区房。

我问预期的合理价格是多少？回答说10万以上，因为旁边有这价格的，凭什么涨不上去？而且东城的学区房现在就是10万以上，建国门跟二环里这么近，一定能涨上去。

我无语了，能理解一个当父亲的心情，为了儿子已经倾尽所有，现在又开始为孙辈准备。这就是中国的父母，为了子女不惜付出任何代价，可敬可佩。

但是，这世界有很多东西并不是如人所愿的，市场有自己的运行规律，不以任何人任何组织的意志为转移。当然可以操控市场，但这要付出巨大的成本和代价。

我没什么可说的，大概率是解释不清楚的。而且人一旦被利润所迷惑，那就会忽视所有其他的思考角度。还是《增广贤文》的这句话，人见利而不见害，鱼见食而不见钩。

思来想去还是多写了几句，但愿能说服这抱着发财梦的父亲。我并不是可惜他的钱，在我们开发商眼中，买房人的钱根本无所谓，赔了又与我何干，早就麻木了。

我可惜的是这刚踏入社会，而且是进入科研所的年轻人。这个领域的收入不高，工作又辛苦，如果家中的投资再有失误，或许又会让体系失去一个人才。虽说工作很高大上，但仍然要用财富做支撑的，尤其是年轻人，否则更难抗拒其他公司的诱惑，毕竟经济基础决定上层建筑。

二、

地杰长安驿，既然知道是在二环边的建国门使馆区，档次高物业好配套全，租金也高，那凭什么价格低？要知道这里可是CBD啊，恨不得汇集了全世界的商贸精英。他们天天在附近工作生活，怎么就没发现这么个投资洼地啊，难道是都傻，都瞎，都善良吗？不可能的，资本是水，哪儿低向哪儿流，只要是有缝隙就会被填满。

打个比方，这就像一个人，或一类人吧。相貌堂堂，名校毕业，为企业赚钱也不少，但他们的工资却很低，正常吗？肯定不正常啊，事出反常必有妖，那这些人或者是数量不稀缺，或者是性格不忠诚，总之是各企业都认为他们有风险，所以才不出高价的雇佣。而资本的特性是什么？最关键的一条就是，厌恶风险！

长安驿也是这种情况，既然是各项条件都好，但却价格低，这地段的高档公寓才5万多。那就说明背后有你看不到的风险，否则资本早就抢着投资了。

三、

长安驿的产品性质是公寓，这和普宅是完全两种产品。普宅是自己住的，不求豪华，只求安稳的家，经常一住就是十年20年半辈子。而公寓是给大家住的，别人住的，所以从一开始就是投资品，赚租金。那这就有特性了，频繁出手，动不动就卖，不忠诚。这种产品在北京还非常多，繁华地段儿有的是。那就必定造成价格上不去，因为商品价格是由供需关系决定的。

上帝是否公平不知道，他老人家管的事儿太多。而市场是公平的，只有那几条颠破不破的规律。凡选择必有成本，凡获得必有代价，既然是租金高，那付出的代价就是升值慢。或者是，租金高是用升值慢换来的，二者不可兼得，天底下的好事儿不可能什么都占着。

旁边的公寓为什么价格高？

指的可能是枫丹公馆，确实很高，12万左右。之所以这么贵其实很简单，其他的都无所谓，房龄新颜值高才是核心竞争力。这就相当于找个情人，没人不喜欢年轻漂亮的，而且愿意多花钱。但是别着急啊，过几年再看看接盘的愿意出多少钱？

普宅为什么保值性好？

因为买房人大多数都想的是长期自住。这就相当于找老婆，或是小家碧玉或是大家闺秀，当然也有岁数大的糟糠之妻。无论是哪种，想的都是长期维系这份关系与感情，自然愿意投入去维护。

而公寓是什么？

是名媛，有真有假，有新出道儿的也有徐娘半老的。但甭管哪种，想的都是露水夫妻短暂相处。曾经拥有就够了，压根儿就没想过天长地久。短期租用的是肯定这么想的，而买来出租赚钱的也算大多数，既然是为了短期盈利，你肯定就不能投入太多啊。谁考虑什么长期维系，犯不上，就琢磨眼下这三五年挺好的。

所以，无论那种以出租为主的公寓，很少有升值好的。因为所有人想的都是短期牟利，那利润点就在房租上。一旦房价涨的多还就不划算了，买家减少，价格自然回落，因此价格才涨的慢。

刚上市房龄新的时候还好说，相当于新名媛出道儿，年龄颜值都在巅峰期，自然有土豪权贵来捧场。可年头儿长了或颜值衰减，那就只能是门前冷落车马稀了。就算有的能老大嫁作商人妇，但这也是极少数情况，大多数买家还是要买来赚钱的，不图长远。这世上永远有新名媛上场，富人们也就会迅速的转换追捧热点，繁华过后自然是落寞。

总之公寓这种产品在北京极少有升值好的，长期的更少。所以就是自住和收租金还可以，对于过几年惦记用升值去置换的并不合适，肯定做不到。

四、

罗里吧嗦的写了一大堆，反复的聊了三四天，但对方这父亲还是不理解，反复强调的还是最开始的问题。到最后急了，愿意为自己的投资买单，拉黑我完事儿。唉，很有挫败感。真的不是在乎他们的钱，而是或许真的影响了一位航天人才的未来生活，没办法。

其实我对长安驿还算是熟悉，很早就惦记过这里，当然是老板让关注的。可这里已经是十多年的烂尾楼了，开发商们就是再关注也都不敢出手。

最早应该是1992年就有了这项目了，那年是邓公南巡，引发了又一场改革大潮。那一年对北京来说也算是重要的地产年份，张市长赴港招商，四大家族联手进京抢地盘，房地产走上了风口。

刚开始这块儿地的项目叫丹阳公寓，具体什么内幕我也说不清了，反正是拆迁受阻，烂尾了。这一拖就是十多年，中间几次易主也都没什么进展。直到申奥成功之后，二环边总有个烂尾楼实在不像样子。所以在政府的主导下进行盘活，要求必须在奥运会召开之前解决。

最终，韩建集团拿下了这块烫手山芋，以不挣钱也要为首都奉献的精神，开始重组项目。当然开发商是肯定不会赔钱的，因为这个项目又配了西直门的两块地，华正大厦和金贸中心。虽然也是烂尾楼，但相对来讲好得多，大概率能赚钱，两边一找补也就差不多了，至少是不亏。

说两句韩建集团，其实就是房山的韩村河建设集团。本来是个很普通的村办企业，老家都快到涿州了。但在领头人的带领下，十年时间创下了巨额的财富，名列北京十大首富村之一，90年代就家家都是集体盖的小洋楼了，相当的牛。这些年的名声不算太响了，我也不知道怎么回事儿。

五、

韩建集团接手丹阳公寓之后，据说算了算账，也就是必须卖到2万一平才能回本。其他别人都算过无数次了，在当时的市场行情下完全没可能。要知道那是2005年，北京的普宅均价才4000多，公寓也就是1.5万到头儿了。所以如果没有政府给补贴，这项目谁也干不了。

丹阳公寓的占地面积不大，但容积率极高，我印象中接近8.0了。密度如此之大，建筑成本也自然就很高。为了省钱吧，韩建在修改规划设计之后并没有全都拆除，只是拆了部分地上部分，然后借用原有地基接着盖，这样能剩下小一半的钱。这也说不好是否违规，只要质量能保证安全就行吧，反正肯定是通过验收了。

之后就改名银钻公寓了呗，当然好像也费了挺大劲，因为丹阳公寓的项目名，90年代的时候还有个推广名是“百吉名门”，很多手续是按这个名字办的，弄了个乱七八糟。但甭管怎样吧，改成银钻公寓后正好赶上了楼市启动，卖2万根本不叫事儿了，2.2万起价，期望值一下子拉高到3万了。

但烂尾楼项目麻烦的就是手续，我曾经负责过这种业务，复杂到真跟一团乱麻似的理不清。每个时期都有不同的政策，要一步步的去找依据来解决，当时折磨的我都快跳楼了。银钻公寓这个也肯定是这样，好长时间都没办下新的预售证来。

估计是老板等不及了，总这么往里砸钱不见回款不行啊，地主家也没有余粮啊。于是索性开始了违规售房，先收回点儿钱来再说。但违规就是违规，没多久就让人给举报了，所谓的内部销售根本站不住脚，闹了个乱七八糟。

之所以办不下证来，大概率就是在丹阳公寓时代卖过房子。现在想改名重新申办就得把以前卖的退了，然后再重头儿来。可是，谁熬了这么多年也不能轻易放过开发商啊，必须刁难出血赔偿来才行。所以每个烂尾项目都得是扯皮，否则就得多掏钱。

六、

估计是老板又烦了，要不就是请哪位大师给算过了风水，或者就是重新定位包装。反正到2007年就改成了长安驿！

要说这么名字起的真挺好的，比什么某某公寓要上档次。然后请的还是香港设计师，大堂和各种设施做的确实不错。价格也涨了呗，从开始的2万左右直接跳涨到3万多，之后又借着四万亿的春风一路飙高，到2023年达到顶峰，5.4万。

看清了没有，2023，十年前，玛雅世界末日的前夕，这里就已经卖到了5万多了，今天还是这数，这能叫升值好吗？但别看当年那么贵，就是有人买。没别的，就是因为新，因为档次高颜值高！

任何一个公寓项目，吃的都是青春饭，越年轻时尚的时候价格越高。但这东西很难持久的，江山代有才人出，各领风骚三五年。而一旦老了或维护的不太好，立刻被市场所冷落，就是这么无情，毕竟人家图的就是短期享受，是消费。

七、

总之，我希望拉黑我的这位父亲看到这些，再谨慎考虑一下投资。毕竟200多万的资金呢，不是小数目。我能理解确实是为了孩子好，但千万别好心却没达到效果。这点儿钱无所谓，别影响了孩子的生活与工作，培养出个科技人才来太不容易了。

仅供参考。

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