亲人之间过户房产，如何替儿女“省钱”？9月后有新规，要琢磨透

这些年看到不少案例，因为一套房子，闹得一家人鸡犬不宁。

在福州，仅仅因为父亲留下的一套40平米房子，八个兄弟、还有孙辈都有份继承，如今房屋拆迁，有人要钱有人要房，一家老少十几口人吵的不可开交。

小儿子一家一直住在房子里，该小区拆迁，兄弟们却主张要安置补偿费平分，这样每个人都可以分到一笔钱。小儿子坚持要安置房，这样他们一家人仍可以居住。因他不肯搬走，又不在拆迁补偿协议上签字，其余兄弟便闯进室内，将家具搬到外面。双方发生口角，进而引发推拉。

在常州，一位77岁的老太太，她的老伴于2004年因病亡故，两个儿子也都年近花甲，名下有一处房子，小儿子因为下岗，一直跟母亲住在一块。

“房子在老头子和我名下，我不能有个安安稳稳的家？辛辛苦苦把他们养这么大，就知道惦记着这点房子”。老太太是个急性子，近日，因为两个儿子在房屋继承上欠妥的言语和不当的处理方法，她忍无可忍，直接把俩儿子一块给告了。

看来，亲人之间的房产过户，总是容易成为“家人”反目的导火索，把房子给兄弟姐妹，还是直接留给孩子？假如要过户，生前就给“儿女”，还是留着给自己“养老”再说？退一步讲，如果铁了心要把房子给子女，选择哪种过户方式，如何替儿女们“省钱”？

先说第一个问题，房子给兄弟姐妹好，还是给孩子好？

对绝大部分人来说，脑海中的第一个念头，当然是给自己的孩子，兄弟姐妹的关系再好，也没有自己的儿女亲密。

但是，文章开头的第二个案例就是典型，对于房子少、儿女多的家庭来说，子女们都想在房产上分一杯羹，甚至连母亲还在世时就表现的急不可耐，此时的房产，即便分给儿女又有什么意义？

不过，仅从房屋的继承和赠与角度来看，肯定是给孩子更好，因为直系亲属的公证、过户费用、税费，都要比过户给兄弟姐妹要低。

对没有子女的家庭，房屋还是给兄弟姐妹比较好，作为子女、配偶、父母之后的第二顺序继承人，是符合规定的。

再来说第二个问题，亲人之间房产过户，生前就给“儿女”还是留着“养老”？如果要把房子给子女，如何替孩子“省钱”？

这里牵扯到房产过户的三种典型方式。

第一种，房产继承。

自古以来，“继承”是房屋过户中最典型的一种，爹妈的房子，儿女当然有权利无条件继承。

从税费的角度来说，继承所需的开支最小，无论是个税、增值税，还是契税，都不收取，只有一小部分公证费用，按照继承人所继承的房地产的评估价一定比例来收取，不低于200元。

还有房地产评估费、由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成的继承过户税费。

看起来费用挺多，其实大部分只是小部分的杂费，加起来也没多少，这一点不必担心。

这里有个前提，假如不是“满五年且唯一居住的房子”，继承的房屋以后再次销售的话，要收取个人所得税，个税的征收标准，以房屋核定价与购入价差值的20%来收取，即（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。

举个例子，父母离世，名下一处房子由儿子继承，随后被转卖，评估价为100万，当时买房备案价是70万，多出来30万的差价，乘以20%的比例，就是6万元的个税，可以说费用不菲。

第二，房产买卖。

买卖房子，就是按照最平常的二手房交易方式，去交易、备案、登记，按正常流程走就可以了。

带上身份证、户口簿、结婚证、房产证到房管局办理转移登记，需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

这里存在两种情况，如果房子满两年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值税，契税、个人所得税还要缴纳。

如果房子产证满五年，还是唯一住房的话，那么增值税和个税都会免去，只需要交契税，还是非常划算的。

你愿意给，我愿意收，这就是赠与，与“继承”非常相似。

不同之处在于，虽然不用交个税、增值税，契税却少不了，按照3%的税率计算，再加上动辄高达2%的评估费用，成本可能会高达房产价值的5%，还要加上公证、来回奔波的麻烦。

上文说的把房子给兄弟姐妹，就要用到这种方式，因为是第二顺序继承人，在有子女的情况下，只能用赠与或者买卖的方式才能过户。

别以为这种案例不存在，笔者的朋友最近就遇到了类似的麻烦，10年前，他买了一套经济适用房，房产证办下来之后，把房子卖给了家里的妹妹，因为是一家人，也没去过户，只是收了一笔房款。

随后，他又全款买了一套两居室，这两年因为家里添丁，考虑再买一套大三居，这个时候问题就出现了。

因为第一套经适房并没有过户到妹妹名下，他的房子实际上已经有两套了，更何况，这两年房价水涨船高，想买个大房子必须要贷款，此时已经算是做第三套房的按揭，不光利率上浮高达35%，契税也要多交。

因此，搞清楚这三种方式的差别、异同、费用的区别，要早做打算才行，尤其是9月之后的新规，更要琢磨透。

今年6月25日，财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。在这个公告中，涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

经济学者盘和林指出，该公告最大的变化，在于将一部分个税征税的项目名称，从以往的“其他所得”改为“偶然所得”。

无论是其他所得还是偶然所得，税率都是20%，二者税率相同，房屋赠与的税负保持不变，其实跟以前一样。早在2009年的规定里，就明确了三种对当事双方不征收个人所得税的房屋产权无偿赠与情形，分别是无偿赠与亲属、赡养人、继承人三种情况，今年6月份发布的74号公告，延续了这一政策内容。

但是，从“其他”到“偶然”这两个字的变化，表达的更加严谨，也说明了房产赠与和继承的性质，不能作为一笔收入来看待，只能当做是儿女们“偶然”得到的资产。

在最后，我们不妨做个总结。

生前给“儿女”，比留着“养老”更好。因为继承的方式，只能在父母离世后才能办过户手续，如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行，很麻烦。

单从费用角度看，替儿女“省钱”的最佳方式是“继承”，“赠与”次之。但是，这套房子以后子女想要转卖，用“买卖”的方式过户更划算。