商业地产分为很多种：商业性公寓、街区综合体商铺、小区底商、商场综合体商铺、专业市场商铺。地产的产权是永久性的，只是土地权中普遍住宅性质与商业性质分别是70年和40年。商业地产投资对了的确能给您带来不菲的收益，但是这个不是暴利，不管是增值还是租金的增长都是需要时间去沉淀的，毕竟风险与收益是双向的。

咱们先来说说商业公寓投资的价值在哪里

首先公寓产生收益的方向分为几点：

一、是由资金雄厚的酒店老板整租一栋或者一层来做酒店，这样的租赁对于房东来说是较为稳定的，毕竟打造一个酒店的租金 ，装修，设备等所用的资金也不是小数目，不会轻易地毁约撤租，而且能租给酒店证明您所拥有的公寓位置人流量是比较大的，口岸也是比较好的。同时收益是稳定与长久的，一般来说酒店的租赁都是几年一签。

二、是租给一些老板作为民宿所用的(当然您资金充足也可以多买几个自己来做民宿老板），这样的租赁对于房东来说也算稳定，民宿的投入资金也不算小，而且位置周边基本上是有酒店，繁华街道，亦或者是大学，旅游景点，坐等收租也不是不可以，只不过租期可能没有酒店的租期长，但基本也是2年起租，收益也是比较可以的。

三，是租给一些上班族，过渡者，开工作室的租户（商业公寓可注册营业执照），这种收益相比较前两种来说不算特别稳定，基本上都是短租、月租为主，租客到期不续约，您就得重新寻找租客，中间的空档期就没有收益。当然，若您的位置周边办公楼很多，亦或者是有大学，那不用愁，这种地段的市场需求偏大。

综合上述，公寓其实更适合在大城市投资出租，因为小城市的市场需求量不大，这个从当地的酒店竞争就能看出一二。同时任何商业地产的投资都绕不开的是市场需求与市场价值，适不适合投资取决于您所投资的项目市场来源和项目本身体量大小来进行综合评判，市场小体量大那肯定会存在一定的收益不平衡造成投资者的损耗，当然市场大体量小是属于好的项目，但是好的位置往往价格也高。

注：投资需谨慎

那商铺投资的价值在哪呢？

（街区，底商，商场对应的市场其实都有很多共同点这里就一起讲，专业市场有点特殊待会儿单独来讲）

街区商铺也好，小区底商也好，或者说是商场商铺也好，都绕不过几个关键问题：周边常驻人口有多少？对应的消费者有多少？离商铺的距离有多远？周边有几个竞争商业？

首先在这几个商铺投资里面最具有收益稳定的就是小区底商。何为小区底商？就是每个小区自带为解决居民便利生活的商铺，基本上都是在小区门口左右两边。

为啥我说小区底商足够的稳定？因为小区自带常驻人口，对于小区居民来说底商的消费离得最近，也最便捷，而小区底商基本都是以居民生活息息相关的产业为主，列如：超市，理发店，水果店，生鲜店，早餐店等等......都是居民生活中所需要的刚需产业。

所以小区的自有因素情况下，底商的稳定性是最高的，最不愁租的。但是大多数小区底商的租金收益并不是特别高，只能说趋向于稳定。

普遍底商刚开始的年回报率应该在3%-5%之间，后续根据市场情况上调租金，底商的养铺时间在只考虑本小区因素情况下普遍在3年左右，当然如果市场足够的好，可能起坎的租金就很高但同样的投入资金也就更高。租金上涨得越高，铺面本身的增值也就越高。

除此之外，校园商铺，医院商铺也是较为稳定且收益比底商高，同时养铺时间还会略短一些。但是一般情况下这两种商业周边的竞争就比较大了，总的来说离医院和学校越近越有价值

街区商铺和商场商铺统称为综合体商业，而对于投资者来说，是否稳定且有高收益取决于周边的小区有多少？小区里面有多少常住人口？周边是否有同类型的商业出现？

前面这几个问题数据得到好的反馈后，接下来就是看商管运营公司了，所有我们所知道的大型商场，背后都有一个商管运营公司。

因为大型商业综合体的主要吸引消费者来消费的是小区底商所没有的大型商超，大型购物中心，电影院，各大品牌的服装店，奢侈品店等等......商场街区里面自主创业品牌也许会自己去寻求租赁合作，而大品牌并不是你修好一个商业他就主动来找你合作的，都是由商管公司根据手中掌握的品牌资源去谈合作，而大品牌也会根据具体的市场调研来评判是否合作。

所以您所购买的综合体商业里面如果有大品牌的商家入驻的话，证明这个商业的位置是值得肯定的。综合体商业的最初租金收益回报率基本上4.5%-6%之间，养铺的时间在3-5年。

商铺买大还是买小？均衡来说20-30平方左右吧，不超过50平方即可，太小和太大的商铺对于租户来说都有产业局限性，比较挑租户，同时对您的商铺出租也会受影响。并且太大的商铺自身投资大，转手的时候也挑人，毕竟您购买时就是大投资，您也不可能原价卖出，多多少少都会涨价，那相同的寻找一个有闲散大资金的买主是一个很费时间的。

注：投资需谨慎

接下来咱们说说专业市场的商铺：

专业市场顾名思义它只做专业的事！像我们平常看到的五金城，服装城，机械城，家具城，鲜花市场等等，都是属于专业市场（同时也叫批发市场）。专业市场里面所卖的产品都是属于一个类别的，也就是说专业市场有没有投资价值？它的市场价值来自于何方？看的就不再是周边有多少小区和多少人了，而是看项目本身的体量产品大小，小的专业市场只需要看市级单位以及所属本市辖区内是否有同品竞争对手，大的专业市场就需要看省级是否有同品竞争对手，其次再看市场需求是否满足项目体量。专业市场呢，有一点好处，就是有大个的在前面顶！同时对于投资者来说，投资金额较小。（个人建议，专业市场投资尽量投资自己懂的行业）

注：投资需谨慎