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再生资源公司兼营房屋出租如何确定进项税额？

一家再生资源公司，一般纳税人，自建了很多商业房出租给单位和个人，需要交哪些税？如果有增值税，进项税如何确定？

解答：

一、企业出租商业房（非住房）需要缴纳

1.增值税及附加税费：一般纳税人，2023年5月1日后取得的房屋，只能一般计税，出租税率9%；2023年5月1前取得的房屋，可以适用简易计税，征收率5%。

附加税费包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加等。

2.房产税：按照不含税租金的12%计算。

3.印花税：按照“租赁合同”计税，税率千分之一。

4.城镇土地使用税：按所在区域的单位税额计算。

二、进项税额的处理

依照财税（2023）36号附件1第二十七条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。......”

根据《财政部 税务总局关于完善资源综合利用增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第40号）第一条规定：“从事再生资源回收的增值税一般纳税人销售其收购的再生资源，可以选择适用简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。”

因此，对于贵公司的房屋出租业务和从事再生资源回收业务，都可能选择简易计税，在全部是简易计税时其取得的进项税额就不得抵扣。如果既有简易计税，也有一般计税的，其取得的进项应按规定进行划分，不得抵扣的部分应做进项税额转出。

财税（2023）36号附件1第二十九条规定：“适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。”