在买房的时候，除了要支付购房款，还需要缴纳多项费用，其中有一项就是公共维修基金，少则五六千，多则上万元。

如果一个小区有1000户，公共维修基金总数可达到近千万，这可是一笔巨款。

那么问题来了，这笔钱交了之后，去哪了？由谁保管？如何使用？是否想用就用？

很多人对此并不太了解。

今天小邕就跟大家来聊一聊。

01

关于小区的公共维修基金，你了解吗？

我国的公共维修基金制度始于1998年。

2004年，公共维修基金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。

公共维修资金，也叫房屋专项维修基金、物业专项维修基金，是业主在买房时预存的一笔钱，它还有一个通俗叫法：房屋养老金。

这笔钱包括公共设施维修基金和房屋本体维修基金两部分。

两者的使用范围明确区分，其中，公共设施维修基金用于公共设施的维修、保养和更换；房屋本体维修基金用于修理房屋本身的修理和维护。

示意图（图源|网络）

买房时，我们按照什么标准来缴纳公共维修基金？

一般来说，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴纳存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

金额不足时，需要业主及时补交，政府部门对实施情况进行监督。

不同城市的公共维修基金收费标准略有不同。

在南宁，公共维修基金按照建筑面积收费，每平米收取约77元。

一套建面约100㎡的房子，公共维修基金费用为7700元，对于不少给购房者来说，这是一笔不小的支出。

缴纳之后，这笔钱被放在哪里？

一般来说，公共维修基金一开始是由开发商代收，再由开发商转交至当地政府的维修资金管理部门代管。

所以，公共维修基金虽属于业主所有，但业主们平常是接触不到这笔钱的。

另外，公共维修基金遵循“钱随房走”的原则，房屋转让时，该房屋相应的账户里的余额资金也会转移给房屋的新产权所有人。

02

“房屋养老金”的使用有分歧

在一些新闻报道中，我们经常看到小区业主与物业公司之间因为公共维修基金的使用问题产生扯皮、纠纷事件。

比如2023年，奔腾安吉苑小区业主和物业公司在电梯维修费用上出现很大的分歧，该小区一栋住宅楼电梯屡屡出现故障，还曾有业主被困。

示意图（图源|网络）

业主希望使用公共维修资金对电梯进行维修，然而，小区物业给出了“维修费用由业主先垫资，待公共维修资金申请下来后再返还”的方案。

这引来了不少小区业主质疑：小区有维修资金，为什么还要让业主来承担费用？

根据物业的说法，申请公共维修基金最快需要2个月时间，而由业主先垫资是最快的方式。

无独有偶，今年8月份，隆源国际公馆小区部分楼栋高层外立面出现瓷砖脱落、瓷砖不平整、漏水等现象，业主们要求申请使用公共维修基金来修复。

外墙瓷砖鼓起（图源|网络）

但小区物业表示，因没有争取到三分之二的业主签字，公共维修基金的申请很难推进。

今年7月，有业主反映棕榈湾3期20栋楼3-6层楼的外立面多处墙皮脱落，墙体有黑色水泥裸露，小区物管申请公共维修基金后，仅对楼栋部分电梯墙壁进行了刷白，没有维修外墙，小区业主对这个做法提出质疑。

外墙脱落（图源|网络）

物业回复，动用专项维修资金修补外墙的提议，业主同意人数未达到三分之二，修补一事搁浅。

不难发现，作为房子的“养老钱”，业主更关注的是公共维修资金的管理与使用是否正当、流程是否合规、维修报价是否真实等。

而物业公司在使用公共维修基金时，因对政策把握不准、信息公开不及时等，很容易引起业主的质疑与诟病。

另外，小区公共维修基金还存在挪用的问题。

比如2023年，南昌市青山湖区天泽园小区业委会反映，该小区的天宝物业，伪造业主以及上一届业委会成员的签名非法套取小区的维修基金，在2023年的6月份从小区的维修基金转移出了300多万。

小区公共维修资金事关业主自身权益，在申请及使用该资金过程中，应该做到信息公开，保障业主的知情权，才能更好地杜绝挪用现象。

你家小区有这样的情况吗？

03

这笔“房屋养老金”到底怎么用？

话说回来，公共维修基金到底怎么用？哪些情况下可以用？又是如何申请？

按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专项用于物业保修期满后住宅公共部位、公共设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。

那住宅公共部位、公共设施设备包括哪些？

一般来说，住宅公共部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

公共设施设备包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。

示意图（图源|网络）

一般情况下，出现以下问题可以使用房屋维修基金：

①单元电梯保修期满后存在安全隐患或发生故障，需要进行维修或改造；

②给水排水系统设施设备存在安全隐患或发生故障；

③屋顶、屋面、外墙发生渗漏、地下室突发积水的情形；

④房屋外墙存在脱落、剥落等隐患；

⑤小区的消防设施设备需要维修或改造；

⑥出现其它可能会严重危及人身安全的情形。

而小区日常的维修费用，如清洁卫生费用、绿化养护费用、共用设施设备的日常维护，是包含在物业费内，不属于公共维修基金使用范围。

另外，这笔钱如何申请使用？

根据2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修基金的启用必须占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即所谓的“双2/3原则”，然后报房管部门备案审核，通过后即可支取使用。

简单来说，想动用公共维修基金，需要经过小区三分之二以上的业主同意。

示意图（图源|网络）

近年来，相关部门为提高公共维修基金使用效率，还增加了紧急使用的情形，可实现快速拨付资金进行维修。

如根据《广西壮族自治区物业管理条例》第八十七条的规定，外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的情形属于严重影响物业正常使用的紧急情形。

申请紧急使用维修资金的，只需列支范围的3名业主参与，不需要再请业主表决即可及时维修。

在维修方案公示的同时，物业服务企业可以持相关材料向管理机构申请预支资金，简化了审批手续，优化了审批流程，做到申请拨付当日办结。

04

如何用好公共维修基金？

小区就像一个大家庭，而公共维修基金就是这个大家庭的“养老钱”。

公共维修基金的使用，关系到住宅公共部位、公共设施设备的维修、更新、改造和养护，更与业主生活舒适度、幸福感息息相关。

可以说，公共维修基金在促进小区和谐建设方面发挥着重要作用。

根据南宁住建局文件显示，南宁2023年使用维修资金3373.73万元，涉及房屋建筑面积2543.37万㎡，业主25.94万户。截至2023年6月，全市累计使用维修资金13756.50万元。

示意图（图源|网络）

近年来，业主对于公共维修基金如何查询、申请使用以及被滥用等问题一直比较关注。

如何用好公共维修基金？这是一个需要各方共同探讨的长期议题。

为了普及公共维修基金知识，提高申请使用效率，南国早报联合南宁市住房和城乡建设局推出物业服务公益课堂。

据了解，此次讲座将有相关专业人员对公共维修资金的提取政策、提取过程容易出现的问题进行专业分析，并给出意见。

讲座将于9月22日下午，在广西日报传媒集团广西云指挥中心举行，感兴趣的朋友可以关注一下。

作者| 刘玉婵

审核| 吴晓苑

校对| 卢秋霞

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