解读 | 购房退税政策来了，买房卖房需要注意什么？

近期的购房利好政策，不止于金融层面，税收优惠方面，真金白银的补贴也来了——

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策公告》：自2023年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

对于这个政策，国家税务总局同日进行了解读，但非专业人士看起来比较费劲；各路自媒体也都有不同版本的解读，但比较零散，不成系统。那么，作为买房、卖房者，如何快速掌握政策核心要义，并争取能享受到政策利好呢？本期，小编为大家提纲挈领，作一下精简深层解读。

之一：新政核心解读

总结发布的公告，简而言之，要想享受个税退税优惠，需要符合三个条件：

1. 先卖后买，且1年内买房；

2. 在同一城市买卖，不能跨城市退税；

3. 必须为同一产权人或产权人之一，卖房与买房人是相关联的。

也就是说，从10月1日开始到明年，你卖掉一套房子，再买入一套房子，可以减免个人所得税。

1.退税金额的多少和网签价有关，和房子的面积大小无关。

2.退税是阶段性的，最迟到明年底。

3.卖房小于买房金额差额退个税，卖房大于买房退全额。

4.政策是全国执行，但是同城买卖退税，不同城市不能退。

5.企业不能享受个税退税，政策只适用于个人住房。

6.共有产权的话，各退各的税费，不能退到一个人名下。

不难看出，这个政策明显就是鼓励存量客户再交易，进行置换，为了盘活房地产市场。

之二：需要关注的几个关键点

此次个税退税政策，有几个关键点需要注意：

一是时间点和节点的限定范畴。该政策适用时间是2023年10月1日起，到2023年12月31日止。那么到底是以网签日为准？还是以交税日为准？退税政策是以完税时间为准，并非网签或者过户时间。也就是说，假如你9月份二手房网签了，但10月1日后才交的税，那么恭喜你，可以在买房之后享受该退税优惠；假如你10月1日前已经交税完成，那就失之交臂了。

值得注意的是，卖房和买房这两个动作，必须在从卖出房之日算起1年内完成，最迟2023年底之前完成。如：2023年10月1日卖出房子，2023年10月1日必须买入房子，而不是2023年12月31日。目前看，窗口期满打满算也就只有15个月。二手房卖出仍旧以完税时间为节点，如果买入的是一手房，则可以网签时间为节点，因为交税抵税一般都延后，在办房产证时才缴纳。

二是房屋主体条件的限定。此次的政策只针对发生个人所得税的房产交易，即：满二或满五但不是唯一，或是唯一但不满五，交易过户时需要缴纳个税的房屋。如果所交易的房产是满五且唯一免个人所得税的，则享受不到退税政策，因为你本来就没交税。

值得注意的是：个人所得税在缴纳的时候，是有两种方式可以选择的，即全额的1%-2%或者差额的20%，不同城市有差别。以青岛为例，一般都是以全额2%来征收，但北京、郑州等城市按照差额20%来征收，这可不是一个小数字。

三是税额基数的界定。实践中，很多人在二手房实际交易过程中，往往为了少交契税，签“阴阳合同”，即网签备案一个价格，私下成交一个协议价格。那么到底以哪个为税收额征收标准呢？税收额基数都是以网签备案价为准，也就是实际在房产交易中心缴纳个税时核定的金额，而不是以买卖双方口头或私下达成的协议价为征收标准。

这样一来，对卖房的人来说，就会产生一个影响，不愿意配合买房人降低网签备案价了，因为买房人交个税越多，往后卖房人买房时退税额也越多，因为实践中卖房人的个税往往都是由买房人代交的。

因此，考虑到备案价同时还对应贷款额度和税费缴纳额度，以及此次的抵扣额度，到底是做高还是做低？就让未来二手房交易时网签价的测算难度大大增加，买卖双方的需求肯定不一样的。买房人想提高贷款额度，备案价高就得多交契税和个税，卖房人当然乐见其成。买房人想少交契税和个税，就得压低备案价，但卖房人有个税考虑，就不一定愿意配合了。

四是卖出多套房个税是否可以合并退税。另外，还有一种特殊情况，如果卖房人一年内卖掉两套、三套等都发生个税的情况下，能否合并抵扣到购入的最新一套里面去？目前政策还没有明确答复，需要等后续政策细则。

之三：新政对楼市格局影响

政策的初衷是鼓励改善型住房需求的，卖一买一，促进房产交易和加快周转。那么会对楼市格局产生什么影响呢？小编认为可能带来以下变化：

一是在一定程度上带来二手房挂牌量增加。改善型需求，需先将目前持有的房产出售套现后，才有资金购买改善型住房，并享受退税政策，而前提必须是卖出房产，因此有相当一部人会开始步入市场，尝试挂牌销售。但是，从目前二手房市场的环境看，一是挂牌量本来就很大，二是最大困难不是税费负担重，而是找不到合适的买家，或者说，买方目前由于房地产市场的低迷，大多处于持币观望状态，这确实是一对矛盾。

二是有利于促进满二或满五不唯一房源市场交易。这部分房源按道理在市场交易是需要交个税的，且按市场一般操作，往往是买房替卖方来承担的，现在通过卖一买一，除了前期“沾便宜”之外，又享受到退税政策，再多一块“隐形补贴”，会加速这部分房产流动性，并刺激改善需求加快入市，再次购房住房，结束观望。

三是对于持有多套房产、豪宅等出售的人来说是利好。持有房子多套的人卖房子，除原来正常卖出价格外，后续买房还可以额外增加了一笔个税返还收入，机会难得。对豪宅或一线城市而言，由于房价较高，动辄一套房子上千万，个税退税额更高，省个一二十万都很正常。尤其是像北京这样的城市，房价高，又按差额20%征个税，一套房子如果1000万买入，1500万卖出，退税额就高达百万，政策的效果会更明显。

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