房产税如何征收？房产税会让房价下降吗？

周末出了重磅消息，房产税将以五年为期展开试点，这个消息和每个人切身利益相关，引发广泛关注是很正常的。各路官媒和自媒体开足马力关注这个热点，有高声颂扬这是共同富裕的伟大举措的，有怒赞这是实现社会公平的英明措施的，还有各种解读，税率、征收方式等等，不过说实话，靠谱的不多，很多自媒体的解读更是离题万里，连什么是房产税，怎么征收都是信口开河，对读者构成误导。

其实，认真学习过税法的人都应该对房产税有正确的认识，正好本人对此略知一二，下面对房产税及其影响做一个简单梳理，让大家更好的理解和认知房产税。

首先，为什么要开征房地产税，其实不用看那些天花乱坠的文字，本质很简单，就是扩大收入来源，将房产这块的收入从原来的一口闷改为既要一口闷，又要年年有余。国内的居住用房根据《民法典》“第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”的规定，实际上已经是永久产权，也就是说，土地出让金这块以后只会越来越少，从其他地方找补，势在必行。而且能对土地一鱼两吃，并且长期有得吃。当然，税收取之于民，用之于民，若能做到，也不能不说是一个好事。

其次，房产税是新的税种吗？很多人恐怕都会有这个感觉，觉得房产税是一个新设立的、逐步铺开的税种，其实完全不是，房产税是一个老税种，早就有了，甚至于具体规定都是非常明确的，只不过一直以来都未对个人所有非营业用房产进行征收，所以很多人以为这是一个全新的税种。

实际上，《中华人民共和国房产税暂行条例》在1986年就已经发布施行了，2011年1月8日，发布实施了修改以后的条例，其实修改非常小，只是文字变化，所以房产税是一个有着几十年历史的老税种了。

《中华人民共和国房产税暂行条例》明文规定：

“第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

第五条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。”

这里规定已经很明确了吧？也就是说，如果这部法规不做修正，那么房产税就是每年征收按原值（或建设成本）打7到9折以后乘以1.2%，在本次的通知中说各地根据本地区情况制定相关规定，根据税收法定原则，上限就是1.2%，各地可以根据本地区具体情况确定具体税率，但不得超过1.2%。同时，也有可能根据本地区具体情况，在政策上进行一定的优惠，例如首套房、唯一住房不征收等等。

举例说明，一套房，价值是100万，当地规定打九折，按上限1.2%征收，那么每年应缴纳房产税为：100X0.9X1.2%=1.08万。

有一点需注意，这里的“原值”，很可能不是实际的购入价值，而是很有可能采用购入价值和核定价值从高计征的方法，而且核定价值很有可能采取逐年递增的方式，原因你懂的。

如何征收呢？《条例》有明确规定： “第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”。具体征收方式由各地自行制定，我个人认为最大的可能是流转时征收或者在一定时间时统一征收，就是说买卖时一次性征收，当然也有可能按季度、按年征收。

最后，也是大家应该最关心的问题，房产税会降低房价吗？

这个问题，就比较复杂了，短期看，一个地方推出房产税措施，肯定会对市场造成一定冲击，一些投机盘很可能会释放出来，造成房价一定的跌幅，但是长期来看，房产税的作用就不一定了，甚至可以说房产税和房价涨跌关系不大，甚至还会在一定程度上推高房价。

1、房产税推出以后土地出让金会取消吗？有些人认为推出房产税就应该取消土地出让金，或者说已经缴纳土地出让金的房产不应征收房产税，这个纯属想当然。简单打个比方，推出车船税以后车辆购置税取消了吗？房产税属于财产税，土地出让金属于土地出让费用，这两者本身来说没有相互替代关系，推出房产税，土地出让金一样雷打不动。更不会取消，房价里面的地价依然不会少。

2、房产税不是影响房价的主要因素，也不会起到调解房地产价格的作用。我们知道，影响市场价格的主要因素是供求关系，体现在房地产价格上，就是人——货币——土地——房产的相互博弈关系，房地产价格近二十年来的快速上涨，主要推手是经济的快速增长和货币的超发，以及中国城市化进程导致的，行政手段的干预有一定作用，但是事实证明，作用并不明显。房产税作为一个税种，且最高年征收率不过1.2%，其对房地产价格的长期影响是非常有限的。

3、未来国内的房地产市场仍将出现强者恒强、弱者恒弱的局面。热点城市，由于人员、资金的不断流入，房地产价格仍将得到有利的支撑，而房产税最有可能推出的也是这些地方，但是由于需求旺盛，卖方可以将房产税带来的持有成本转嫁给买方，因此这些城市房产税将会长期利多。而人员、资金流出的城市，大概率不会推出房产税，否则房地产市场更是雪上加霜。

4、前面已经说到，开征房产税以后计税标准很有可能是以实际成交价和核定价格从高的方式计算，并且核定价值很有可能采取逐年递增的方式，因此，从政策层面和防范金融风险出发，在热点城市，房价出现断崖式下跌的可能性，几乎为零。

总之，房产税本身就是一个已有的老税种，最近所谓试点，实际上是针对个人所有非营业房产进行计征，且试点期有五年之久。可以说，在目前而言，心理冲击大于实际冲击。拥有房产的人不必恐慌，可以先行观望，待本地区实际政策确定以后再确定应对之策。