1%、1.5%、5.6%什么意思？二手房税费为你揭开这些数字的由来...

近日，有网友咨询小编二手房买卖交什么税？需要缴纳多少税费？二手房税费如何计算?

对此，小编针对这个问题汇总了一些关于买二手房后所要面对的缴税问题。

大家都知道，二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，买二手房所要缴纳的主要包括契税、增值税及附加（教育附加费、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税。

据了解，现在所有房子大概会按照评估价纳税。其实，契税标准一直是3%—5%，但因为有优惠政策的缘故，实际的契税是按照1%—3%征收。

注：图片来源网络

目前，在厦门购买二手房，只要符合厦门的限购政策就可购买。

2023年10月5日起，厦门对行政区域内建筑面积180平方米及以下的商品住房实行限制购买政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。

厦门户籍：成年单身家庭限购一套；两人以上家庭限购两套（夫妻俩人中一人为厦门户口则算厦门户籍家庭）。

厦门户籍家庭是指家庭成员中夫妻双方至少有一人是具有厦门市户籍(包括集体户口)，即视为厦门户籍家庭。提示：本人及其配偶、未满18岁的子女合计为一个家庭。年满18岁的子女不计算在内，其具有购房资格时，可看做单身购买房产。

非厦门户籍：限购一套，且需提供买房之日起前四年内，连续36个月的纳税或社保证明。

非厦门户籍，有本科及以上学历或有中级及以上技能证，并能提供在厦门连续缴交一年的医社保或是在厦门工作一年及以上的工作证明再加与厦门本身企业签订的三年劳动合同，也可以再厦门岛外购买商品房一套。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。

厦门二手房商品交易条件：

第一，2023年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。

第二，2023年3月25日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。

据悉，根据厦门契税征收优惠政策：只要有1条不满足，契税税率均为3%。

首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1%。

首套房房屋面积>90平，契税为1.5%。

二套房房屋面积>90平，契税为2%。注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

在厦门，如果是个人购买首套房（住宅），面积如果在90平米以下，那么就按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照1.5%的标准进行征收契税。

个人购买二套房（住宅），面积如果在90平米以下，也是按照1%的标准进行征收契税；如果面积在90平米以上，那么就按照2%的标准进行征收契税。

个人购买三套房（住宅）,无论面积是在90平米以上还是以下，都是按照3%的契税进行征收。

注：就算限购，影响也不大，那是因为契税查的是全国。

最后关于契税，有6种情形免征，而与我们有关的就这几张种：夫妻过户、子女继承房产、夫妻离婚共同财产分割、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税。

前面说到契税查全国，接着我们说个税，查全省。

增值税满2年免征，个税没法免

增值税及附加基准税率为5.6%：增值税税率为5%，附加部分基准税率为0.6%。

其中在普通住房满2年(2年以上)免征。

房产证不足2年且面积在140平方米以上，需交纳总房价为5.6%;

房产证不足2年且面积在140平方米以下，需交纳差额为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以上，需缴纳房产交易利润为5.6%;

房产证满2年且面积在140平方米以下，就免交营业税。

个税都是全额征收，税率=1%。

个税基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。

正常购买一套二手房（住宅），无论建面是90平米以上，还是90平米以下，都是缴纳1%的个税。

差额税率20%，又是什么呢?

如果所出售的二手房（住宅）是继承或赠与所得，那么出售时不满足满五唯一，就会差额征收 20%的个税。

比如100%赠与所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =（出售价 - 房屋原价值）x 20%。

再比如1%赠与+99%买卖所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =1%部分交20%的差额，99%部分交1%的正常个税。

另外除了”满5唯一“可以免征个税以外，还有这些情况也可以免征：法定继承人继承土地、房屋权属，免征个人所得税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；直系亲属赠与免征个人所得税。

注意，那么，什么是”满5唯一“？假设你购买二手房（住宅），契税票填发日期或不动产权证书登记时间其中之一满5年，且是房东名下唯一住房，那么就可以省去1%的个税。

另外，还有交易手续费按照房屋的面积来征收，住宅一般为4-6元/平方米。

印花税住宅免征。其它权证印花税5元/户；权证登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套。

其他各类缴费转让手续费：已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房），按房屋面积×2.5元/平方米征收；普通住宅商品房，按房屋面积×6元/平方米征收；别墅及非普通住宅，按房屋面积×8元/平方米征收。

土地收益金：房改房，按交易总额0.5%征收。

土地出让金：已购公房，买方按1560元/平方米×建筑面积×1%缴纳；卖方按1560元/平方米×建筑面积×6%缴纳。

综合地价款：经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳。

产权交易登记费：180元/本，普通住宅及配套车库；550元/本，非普通住宅及不配套车库；10元/本，共有权证。

中介费：如果找的中介公司买卖二手房，还要缴纳中介费用。

测绘费：1.36元/平方米。

案例：

居民小陆购买了家庭唯一住房，看中老周位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老周这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。

老周需缴纳的税费：

增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：95238.10×(7%+3%+2%)*50%=5714.29元

土地增值税、印花税暂免

个人所得税：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元

老周需缴纳的税费合计129523.82元

小陆需缴纳的税费：

印花税暂免

契税：2000000÷1.05Х1%=19047.62元

最后，交税时一定要注意查看出证日期，如房产证满五年的，要业主提供购房发票原件及契税完税证（即契税发票）原件，这样交增值税时可选择报税价减去原发票价计交增值税。

┃内容来源：厦门税务、链家网

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