常见的八大房产纠纷如何破解

案例：2023年底，石家庄市某小区一业主反映，该小区交房时间是2009年11月，可三年多了业主还没有拿到房产证，小区居民焦急万分，开发商却总是平静的拖延时间。业主李先生也表示，由于没有房产证，他们的户口转移、子女上学、结婚、生育等问题都存在不便。

购房提示：根据法律规定，预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，业主应尽快找开发商协商，如开发商不能办理产权证，应当向当地人民法院起诉，要求开发商进行赔付。

2、买房容易退房难

案例：2011年11月，宋先生通过贷款方式在某楼盘签订了商品房预售合同，该合同约定此楼盘将于2023年12月31日交付房屋。原定的交房日到了，楼盘却连顶都还未封。为了退掉入住日期一再推迟的小区，宋先生已经跑了三十多趟，开发商层层推阻，问题也没有得到解决。

购房提示：退房一般的原因主要包括：一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见;四是双方都违约，但协商达不成一致意见。如果因为开发商违约，一般退房比较容易，但是如果是购房者自己违约，例如买方因自身原因不想买房还有购房或贷款资格有问题等，退房就比较困难。

3、延期交房违约金难兑现

市民秦先生：购房时合同约定违约金为购房款的每日万分之八，购房款为64万元，之后开发商逾期交房14个月，违约金为20余万元。现在开发商开始交房，我们要求开发商支付违约金，再接收房子。可开发商却说，先接收房子然后才能谈违约金的事。我想起诉开发商，要求其赔付违约金。请问：开发商能否如数赔付违约金?

购房提示：如果房子达到了交房条件，且开发商通知了购房户收房，购房户应当收房。收了房不影响追究开发商延期交房的违约责任。关于延期交房的违约金，法律规定，如果约定的违约金过分高于造成的实际损失，开发商可以要求法院对违约金进行调整。司法解释规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。如何认定购房户的实际损失，有的法院以房屋的租金为标准认定。

4、产权缩水

案例：2023年，家住桥西区的李女士花了100多万元买了一套房子，其与开发商签订了合同后，仔细研究了房屋的产权，发现产权年限为2001-2070年。这么一算，该购房者事实上拥有房屋的产权只有57年，整整少掉13年，李女士十分郁闷。

购房提示：产权缩水5—8年并不鲜见，但缩水10年、20年以上的则是人为因素造成，有的开发商因资金不到位，相关证件未办齐等因素，导致开发周期延迟;有的开发商由于市场定位不准确等原因，让建成房屋滞销或闲置。如果开发商在出售房屋时没有明示土地使用权剩余年限的真实情况，购房者可要求开发商补偿因产权“缩水”所造成的相应损失。

5、公摊面积比例与实际不符

案例：谢先生一家两年前在开发区某小区购置了一套商品房，按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为105.8平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积20.4平方米。交房入住后，谢先生按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了34平方米，比合同上写明的多出十几平米。

购房提示：目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。房地产交易市场处在发育阶段，法律法规不够完善，开发商利用它的强势地位，经常会做出一些有损于消费者利益的行为，这时购房者应该擦亮双眼，谨慎选房。

6、房屋未经验收强行“被交房”

案例：家住长安区的张先生购买的是一户两室两厅的房子，按照当初签订商品房买卖合同约定，开发商应该在2023年的10月末交房，但是当时园区根本就不具备交房条件，售楼员就电话通知办理入住。“开发商强行让我们收房，当时水电都没做好，园区也是一片狼藉的，我们要求开发商出示竣工验收备案书，他们根本就拿不出来，所以我们很多业主都拒绝收房。”

购房提示：根据商品房买卖合同相关规定，开发商不出示竣工验收备案证明的，业主有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。由于开发商不具备交房条件，开发公司应取得《省房屋建筑工程竣工验收备案书》后，才可交付业主使用。因此，在这种情况下，业主可以拒绝收房，违约金按双方签订的《商品房买卖合同》出卖人逾期交房的违约责任执行。

7、房屋实际情况与购房合同描述不符

案例：“我买的门面房合同约定的是层高5.9米，现在交房了我到现场实际量了一下，净高只有5.6米，我认为加上楼板厚度也不可能有5.9米啊，我找开发商协调，他们竟不予理睬。”与市民郭先生遇到类似房子与合同不符情况的购房者不在少数，对此他们表示深感无奈。

购房提示：消费者在购买商品房时，首先要注意看商品房“五证”是否齐全;开发商是否使用规范的合同文本;购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件;同时签合同时务必谨慎，签前要认真审查合同条款，弄清其含义。

8、信息泄露广告轰炸

案例：“您好，我是某某家具公司的，您的新房就要交房了是吧，可以来我们店里看看。”市民刘小姐透露，从交房开始，她就接到了装修、家具、布艺等各类商家打来的数十个电话。当刘小姐询问销售人员从何处获取到她的个人信息，总是得不到答案。

购房提示：根据《民法典》规定，业主个人资料属隐私，售楼处等部门对业主的个人信息有保密义务，私自泄露将有可能承担民事责任。然而，目前这种行为造成的后果不是很直观，相关部门的打击力度也不够，加之相关证据难固定，打击起来有难度。对此，建议市民在手机上安装防骚扰软件，以便对这些来电及时作出判断，避免二度骚扰。

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