近年来，随着家庭结构的变化及人们对居住品质的重视，曾经风光无限的刚需房黯淡了许多。面积更大、功能更多、服务更好的改善型住房，正不断虏获着购房者的芳心，这在新一线城市及发展强劲的二线城市尤为明显。

楼市成交“一哥”变了？

从刚需到改善，2023年被不少业内人士视为住房需求的分水岭。

这一年，刚需盘的楼市“一哥”地位开始动摇，改善盘入市数量明显增加，不少购房者一改对“黄金89㎡”户型的青睐，开始考虑“咬咬牙”买个“更好的”，以往的购买逻辑正悄然改变。

从克而瑞发布的近5年西安主城区商品住宅成交面积结构趋势我们发现，改善型住房成交占比在2023年有大幅提升，且在此后两年成交占比数据稳定，成为房地产市场不容小觑的新力量。

（图片来源：克而瑞）

2023年，改善型住房在继续发力。据美城机构2023年西安房地产市场半年报数据显示，上半年西安住宅成交以120-140㎡面积区间最多，占比达52%，其次为90-120㎡，成交占比45%。整体来看，改善型产品已逐渐成为市场的主力。

（图片来源：美城机构）

改善型住房为何受热捧？

当下，不少人购房日趋谨慎，但单价不低的改善型房源却能一跃成为市场成交主力，或许这是对其价值潜力的有力注解，也在一定程度上反映出市场需求与城市经济、人口结构、土地政策等多方面的关联。

首先，家庭人口结构改变，对住房的空间及实用性有新需求。随着二胎、三胎的放开，多孩家庭对卧室、客厅、阳台有了新要求，而且不少于两个卫生间也成了“基础配置”，面积更大的改善盘显然更能满足多孩家庭的住房需求。

其次，多个城市出台土拍新规，“竞品质”对开发商提出新要求。土地“两集中”后，不断有城市提出“限房价、定品质、竞地价”的全新要求，加之国企、央企成为拿地主力，注重项目品质，因此在符合土地容积率尤其是低容积率的情况下，其开发的大平层等舒适度较高的产品不断进入市场。

另外，房贷政策及购房优惠等措施，减轻了购房压力。正如开篇所说，不少人原本是打算“咬咬牙”购买改善型住房。但随着今年以来房贷利率的调整，购房压力会减轻。此外，不少城市还在降低二套房购房成本，这是支持改善型住房需求的重要方面，会激发出一些潜在的改善需求。

最后，城市经济快速发展，人居理念也在发生转变。改善型产品除了前边我们所说的面积大、容积率低以外，它不同于刚需产品之处，还体现在社区环境及物业服务等方面，是能满足城市化进程和人居观念转变的新一代居住“样本”，无论硬件还是“软件”都能有质的提升。（文|落落）