一、住房如何贷款

目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。

个人住房贷款（商业贷款）是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款（公积金贷款）是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。

1、公积金贷款

缴存在住房公积金的购房者向银行提出住房公积金贷款申请，并将所购房子向贷款银行抵押的行为。

对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款，不够部分再进行商业贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

贷款会有最高额度限制，不同的城市限制不一样，以深圳为例，个人最高50万，家庭最高90万。

2、商业贷款（银行按揭）

满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。

未缴存住房公积金的人无缘申贷公积金贷款，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于规定比例，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、组合贷款

缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。

住房资金管理中心发放的贷款，有一个最高限额，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

二、 住房贷款如何偿还

偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息，即分期还款。

借款人可以根据自己不同的情况和需要，选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签订后不得更改。现有银行贷款的方式依发展商申请的银行不同而实行不同的还款方法，因此现有状况是银行为主导。

中国人民银行规定，政策规定房贷利率要根据央行的利率浮动实时调整。这是因为住房贷款不同于一般的商业贷款，其贷款期限较长，假如按照合同最初确定的还贷利率一路执行下去，银行将面临极大的风险。

遇利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。

目前最常见的分期还款主要有以下两种。

1、等额本息还款法（等额法）

即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。该还款方式所付利息较多，但前期还款压力相对较小，适合手里现金少，收入较为平稳的购房者。

2、等额本金还款法（递减法）

即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些，压力大，随本金逐月递减。但整体利息更少，适合手里有现金和收入预期高的购房者。