房地产专业律师教会购房者自肋验房

第一、持法自助看全手续：

北京市建委《北京市预售商品住宅交接前房间检验的若干规定》自2008年1月1日起，规定明确了预售商品住宅竣工验收合格后，办理交接手续前，开发商应组织预购人对所购预售商品住宅进行查验，不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。

1、预售商品住宅竣工验收合格后，办理交接手续前，房地产开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅进行查验。

（本条把查验手续从交接手续中分离出来，强调开发商在交接前先行组织预购人进行查验，验后再办下交接手续，比以往的先交接后验房，不签收不交钥匙的作法进行纠正）

2、房地产开发企业应当在查验7日前，书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。

（本条对开发企业查验手续的相关事宜应当七日前书面通知预购人，改变了有些开发商规定的不到场视为交验的不合规作法）

3、预购人因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理。

（本条对预购人无法亲自到场查验的有权委托代理人到场验收的情况进行规定，明确规定了预购人可以书面委托他人和其他组织办理，即预购人认可的查验人（验房师、律师）或其他组织（验房公司、律师事务所）在由书面授权的情况下可以代表预购人进行查验。）

4、房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。

（该条对常见的先交钱后验房的霸王条款进行了否定，有效的保障了预购人的合法权利，购房人应当充分认知和利用）

5、对查验房屋发现的问题，房地产开发企业应当按照预售合同约定的处理方式，及时处理。

（本条对查验后发现的问题和争议处理的方式和原则进行了规定，原则是以合同约定为基础，所以预购人对合同条款的签订要谨慎，仔细审查。）

6、市和区县建委要加强监督管理，对违反本通知规定的房地产开发企业责令改正，记入市建设行业信用信息系统，并可限制该房地产开发企业相关项目的网上签约；情节严重的，不予延长其《暂定资质证书》有效期，或限制该房地产开发企业资质升级。

（此条对开发企业违反规定的相关处罚措施进行了规定，验房时如果发现开发商有意责难，可提出投诉。）

7、本通知自2008年1月1日起施行。

第二、常握常只，把好验房关：

购房合同履行的最后一个阶段是交验房屋，这也是最关键的一道程序，购房人往往不会重视或高度重视但不知从何入手，对于开发商来说交房就是自己的产品在建造完成后推向市场的最后程序；对于购房者而言则意味在花销几十万后日思夜想的房子最终出现在面前，因此眼睛一定要引起高度重视，把好这最后一关。开发商会利用交房程序提出许多条件，对于被动地位的购楼者来说进退两难，处于不利地位无法应对，为排解验房纠纷，专业律师给您指几招：

北京市建委开始实施“分户验房”制度，住房检测从整幢时代跨入了进户时代。作为购房者最实际的是要充分理解和利用分户验房政策，在交房时把政策用到实处。

第三、拿到合格表后验楼内外：

据《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，各开发企业在实施竣工验收之前，必须先进行住宅工程质量分户验收，检验完成之后，应逐户填写住宅工程质量分户检验记录，检验合格的，填写住宅分户检验合格标识；对不符合规定的，质监部门要书面责成施工单位进行整改，并对整改情况进行复查。每一户的检验结果均符合规定后，建设单位方可组织竣工验收，在住宅工程竣工验收合格后，方可交付使用。

《规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等多项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

因此购房者在交房时必须向开发商索要《合格表》，如发现问题《合格表》是维权的依据。

律师提醒，虽然《规定》明确了建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方统一验收，对保证验收程序的质量和真实性很有帮助，但是对业主是否参加、如何参加验收并没有规定，因此消费者不能认为分开验就一定合格，在分验后自己还要需要自己仔细验。

第四、动手动脚自验房，保修期限弄明白：

购房者在根据合格表自查时需着重从以下几方面进行：

一是量尺寸。因为房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题，出现面积缩水的问题，因此需要特别检查。

二是查卫具是否漏水，因为施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人可在卫生间内蓄水，24小时后到下层住户的卫生间向上观察，如无漏水特征，即为合格。顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水，可看边角是否有水印。

三是在验房时要留心厨房是否有直接采光、自然通风。厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。

四要看是否按装修标准进行交付。现在交付使用的房子基本是两个标准，一是初装修，二是精装修。购房人可在建设部相关网站查询清楚房子达到的标准要求。

五是验室内各种构建交付的成品是否完好。包括室内墙面是否平整光泽，地面是否平整、清洁，窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。

此外，对于一些细节的检查还需要相关的建筑专业单位来进行，因为这些检查需要比较专业的知识和仪器。例如房屋墙面平整度、垂直度，门窗四周是否顺直平整；专业管线的位置是否合理，质量是否过关；房屋室内各种材料的质量是否合格；房屋室内空气质量、保温情况、照明状况等是否合格等。

第五、正确处理验房问题，及时提出书面函：

业主在发现问题拒收房屋，一般要么是因为开发商提供的房子违反合同规定，要么是因为房子违反国家规定或住宅等相关行业标准。因此，消费者要根据发现问题的性质，合法、合理的来处理，不能采取过激行为。

业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这些问题列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一人一份，上面明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的期限内完成整改。这样首先作为业主来说不违约，消费者按开发商要求的时间交款收房，但开发商交给的却是一个与合同或行业规定不符的房子，因此造成的一切如交房延迟等相关责任应均由开发商承担。因此建议大家先按开发商要求进行交款验房，但需要注意的是，每一次签名都要十分慎重，一定要看清楚再签，尤其是涉及到房屋交接的有关文件一定不能轻易下签。看清楚后在验房人员陪同下，将所有房子的问题书面写下来后一式两份进行保存。分户验房后主体更明确了，购房者就发现问题也可以找到相关责任方，但并不代表任何问题都由其解决。实行分户验房，相关单位在一定程度上会对房屋质量的监管提出更高的要求，但在实际操作中有很多环节，还是需要政策制定者以及业主等来克服。不能认为只要是有房屋质量问题，不管是大是小，开发商都要承担延期交房的责任；同样，也不能认为质量问题看起来很严重就可以退房。在具体的司法实践中，只有房屋质量问题比较严重，影响入住的情况下，开发商才承担延期交房的责任。按照法律的规定，房屋只有存在主体结构的问题或者是地基基础的问题，业主才能要求退房。因此，如果不是严重的质量问题，建议业主和开发商之间达成一个整改协议，采取温和的处理方式，要求开发商在限期内整改完毕。