广州哪里买房有潜力，内行人都在这样买

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提问：羊叔，你好，广州本地人，已婚有孩现在孩子到了入学年纪，想要在知识城购买一套学区房，请问知识城教育资源怎样，值得购买吗？

羊叔：你好，知识城近年来价格变化大，小学主要有村小和小区配套小学，前者历史悠久，条件较差，后者是新学校，硬件设施完善。知识城原有九佛中学、九佛二中和镇龙中学三所学校，后来新增了二中会元初中部，这个学校生源质量较高，学校管理严格，办学质量较好。除此以外，知识城还有几所中学正在规划建设中，分别是新侨学校、九龙新城中学、广州实验中学和华师附中知识城校区等，还引入了一些高校和科研机构，打造全国首个“教育小镇”创新发展示范区，提供高标准的配套设施，满足不同人群的教育需求，可根据自身的资金来选择是否购买。

提问：羊叔，您好，本人已婚，有孩子，买房总价预算在350w，首套房，希望有好的学位房，想在广钢买房，羊叔觉得广钢怎么样呢？

羊叔：你好，广钢，距离广州比较近，与珠江新城只有14公里的距离，区位方面有一定优势，但是缺少主力的产业支撑。广钢的交通比较方便，有11号线直接到达天河，还有地面的一些道路，去往天河、荔湾、越秀、白云、佛山、番禺等地方也都比较方便。教育方面不得不提省实和华师附两所名校，学校的引进自然吸引了很多为了孩子上学的购房者，不过有个问题需要注意一下这里学位不足，发生了许多关于学位的维权问题。要在广钢选择性价比高的项目，地铁，学区，配套缺一不可。想在广钢置业的尽量选择配套各方面比较完善的南部，南部发展和综合来看要比北区强。虽然板块内有6条地铁在规划中，但是目前只有11号运行，因此建议还是买相对确定的地铁房更有保障。

提问：你好，我不喜欢居住密度太高的小区，很影响居住的舒适度，这好像是跟容积率有关，但是什么是容积率？容积率多少才是合理的？那现在买房要注意哪些跟容积率相关的东西？

羊叔：你好，居住密度与生活舒适度密切相关，居住密度过大，居住体验感会受到影响，而容积率则是衡量楼盘居住舒适度的一个重要标准。不同城市容积率计算标准不同，一般来说，容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率最低，住户居住舒适度越高，但对于开发商而言获利越少。住宅容积率随不同产品业态有一定差别，高层住宅的容积率最高，但最高不应超过4.0，而独栋、联排别墅容积率最低。19层以上的住宅小区容积率2.4-4.5，12-18层住宅容积率1.8-2.5，7-11层住宅容积率为1.5-2.0，6层以下住宅容积率0.8-1.2，联排别墅容积率0.4-0.7，联排别墅容积率0.2-0.5，以上范围为合理容积率。如果容积率较高，小区的人口密度就会较大，物业服务质量也会较差，居民公共空间较少，绿化面积也会较少，居住舒适度较低。

购房者在选择楼盘时，要着重关注自己所选房源区域内容积率，不要被开发商发布的综合容积率误导。除此之外，小区楼栋间距也不宜过小，会十分影响采光，还应重点关注绿地率，开发商宣传的绿化率为绿化覆盖率，会包含一些无效绿化面积，所以绿地率才是最真实的绿化水平。购房者在买房时，注意要保存好买房楼书、广告等证据材料，购房合同中也要写明开发商对容积率的具体承诺，尽力保障自身合法权益。

提问：羊叔，您好，我在天河上班，想问如果自住的话我买哪里的房子比较好？还有如果是投资选哪里呢？

羊叔：你好，在天河上班的话，可以把家安置在荔湾，不仅通勤方便，价格也会比较理想。在荔湾各个板块中，广钢的发展不凡，未来广钢二手房还会迎来一定的上涨。首先，未来荔湾其他具有地铁商业等强配套的板块价格会涨至荔湾的房价高点，整个区域的价格也会被托高，广钢自然也会随之上涨。其次，广钢本身条件和配套方面都比较完善，还有万科等品牌房企的助力。最后，广钢开发较广，也是板块内比较适合的改善区域，适合投资。

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