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近期问答集锦

【粉丝提问】1 抵押经营贷，个体户和公司有区别么？区别是什么？

2 房管局的评估价是不是一个小区就一个评估价？

3 承问题2，如果是一个，那么，首付和月供能力不足的，可否买入小区有些硬伤的房产？配合gpgd，做到很低的首付。留足几年月供，对抗风险，变相增加面积。

回答：

1.都能办贷款但是流程和资料不同，要求不同，如果是真实经营就不需要考虑太多。一般包装个体就行，有限公司后期维护和注销相对繁琐一些。

2.不是，评估通常会滞后市场1个月的行情价格，但是像涨幅过快的，比如宝中碧海，评估通常偏低；涨幅过慢的，龙岗罗湖，就容易拉高评估。

3.缺点换价格，楼层，户型，朝向，装修等因素叠加的折价不会超过15%，能不能入手还是看价格。

【会员提问 】您好老师！个人的情况想请您给点建议：我在石厦葵花公寓有套房子，36平复式，欠210w，供1.1w，租7600；老婆的房子在沙尾金地名轩，50平，欠100w，供5000，租金抵月供。家住单位公寓房，短期内不会搬，家庭月入4.5万。打算把葵花公寓卖掉，再买套总价高的房子投资。关注您一段时间了，感觉受教很多。麻烦老师帮忙分析下，这样想法可以吗？如何操作好？非常感谢！

回复：

1.石厦葵花公寓目前市场价在460左右，还清欠款后还有250在手，金地名轩这套在390左右，欠款100，可用的融资空间390*0.7-100=173w。

2.正常情况下，你们都是有房有贷，以家庭为单位去置换第二套，第一套未结清的情况下，再买就是首付7成。这样选择的标的面太窄，只能选择350左右。可以运用抵押方式7改3，抵押利息比房贷还低，民生银行，抵押最高8成，月息3里3，年化4.3%，25年先息后本，9年不用过桥，供参考。真实经营企业，贴息半年。

3.在目前没有现金流的情况下，较为合适的标的区间500-600。不需要运用金地名轩空间抵押融资。

标的的选择可以在500附近，首付150，留100在手，贷款350，月供1.8w左右，按照目前的留手备用资金和正向月入现金流，如果出租后，按照8k租金，实际月供1w，基本无太大供楼压力。

标的还可以适当再到600，首付180，留70在手，贷款420，月供2.1w左右，如果出租后，按照8k租金，实际月供1.3w，年月供15w，4-5年内不用担心月供，随着正向现金流积累后，到限售期过后，再做调整。

【会员咨询】我儿子名下一套房，有过贷款，己还清，现红本在手。女朋友深户无房。如果领证结婚了后，他俩可以首付三成买房不？如何操作呢？求指点

回复：

结婚了，用女方的名义购买 算做家庭首套 首付3成 。可以同时的作为偿还人。婚后购买，为共同财产。也可以婚前，用儿子名义购买，正常首付7成，可以用抵押的方式，垫资后然后抵押两成出来，同样可以做到7成改5成，5成改3成。这样是属于儿子的婚前财产。两种都可行，看家庭去拿捏。

【咨询】首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

回复：

考虑学位，建议多关注新安 翻身。都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。

对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。沙井的新盘，海岸城可以关注下。​

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生活不是林黛玉，不会因为忧伤而风情万种。