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房产案例:张律师办理任某某房屋租赁纠纷成功案例
代理阶段:一审
代理方:原告(任某某)
案件结果:胜诉,合同解除,从对方已付一年租金中扣减三个月租金。
代理律师:张云鹏律师
案情介绍:
2016年7月15日,任某某(出租方)与某某公司(承租方)签订了《酒店租赁合同》一份, 8月1日,某某公司员工接收任某某厨房财产,并在厨房清单上签名。8月14日,某某公司员工在任某某出具的食材盘点表上签字,并接收表上食材。后双方在履行过程中协商签订附加协议事宜,未达成一致意见,任某某将租赁房屋门上锁,后某某公司支付租金,但是任某某未将钥匙返还。后某某公司员工到租赁标的处撬门锁,搬东西。9月28日,某某公司员工将任某某原有监控设备拆除。双方为此发生纠纷原告任某某起诉要求解除合同。
判决结果:
法院认定,任某某与某某公司签订的酒店租赁合同虽系双方的真实意思表示,但某某公司反诉要求解除合同,任某某在起诉状中又明确表示要求解除合同,该合同已不适于继续履行,故本院确定该合同应予解除。某某公司未按约定时间支付盘点食材费用,构成违约。任某某在某某公司未按期支付费用后即拿走钥匙,但某某公司支付费用后,任某某又未将钥匙归还给某某公司,任某某亦存在违约,但某某公司应承担主要责任。
某某公司已支付了一年的租金,故任某某对某某公司剩余租金应予以返还,根据双方过错程度,在以上述日期计算应返还租金的基础上再减去三个月的租金。某某公司要求任某某赔偿其房租、违约金的请求,因某某公司亦存在违约行为,故本院不予支持。
案件分析:
1、焦点一原告与被告合同解除:原告与被告签订合同依法有效,但是基于双方履行事实,律师办理案件中根据原告提供的证据,提出该租赁合同事实上无法继续履行,法院最终判决解除合同。
2、焦点二违约责任承担:本案中,双方在履行过程中均存在一定的过错,但是在律师代理下,法院最终认定被告承担主要违约责任,因此在租金中扣减三个月租金作为给付原告赔偿。
法律依据:
 合同法:
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
硕恒房产律师提示:
房屋租赁过程中,一定要严格按照合同约定履行义务,如果仅凭意气用事,未考虑合同约定,虽然是守约一方,但是由于不懂法律,到最后造成自己也构成根本违约。其实本案中委托人如果能够在发生纠纷第一时间咨询律师,就不会发生因不交钥匙导致存在过错情况发生。在此硕恒房产律师提醒,合同的签订对双方均具有约束力,不能以对方过错而忽略自己的合同义务,同时要注意收集对方违约的证据,发生纠纷及时通过合法途径维权。
 
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nden� �.p�2��� height:21.0pt;mso-pagination:widow-orphan;background:white'>二、驳回周某的其他诉讼请求。三、驳回申某的反诉请求。
 
案件分析:
原告起诉履行合同,被告反诉原告违约,双方关于违约责任认定是本案合同能否履行关键:虽然合同约定了付款时间,但是后期双方对于付款时间达成新的合意,本案中张律师通过对方提交录音证据主张合同尾款的付款时间重新达成约定,并以此认定被告违约,该代理意见最终获得法院支持。
法律依据:
 合同法:
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
硕恒房产律师提示:
二手房买卖过程中,房屋价格上涨和下跌对于买卖双方均有重大影响。二手房纠纷中房屋所有人在房屋价格上涨后为了获得更高的利益,或者房屋购买方因房屋价格下跌以各种理由拒绝履行时有发生,在此硕恒房产律师提醒房屋买卖中价格上涨和下跌不属于法律规定的不可抗力,更不能成为拒绝履行合同的理由,签订合同时应该对于房屋交易发生的风险进行评估,一旦合同签订需要按照约定如实履行合同义务,不要存在侥幸心理,如果构成违约,则要向守约方承担继续履行及违约赔偿等法律责任。另外在合同履行中一旦发生违约情形,及时收集证据,在法院审理过程中,对于双方违约行为认定需要结合合同约定及履行具体情况认定,根据谁主张,谁举证的证据规则,主张对方违约应提供相应证据,否则会承担举证不能不利后果。
更多房产、继承法律问题,请咨询专业房产律师,以便及时收集证据,保护合法财产权益。
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